银行开抢“优等生” 40万亿城镇化的躁动

  时间:2013-03-16

  3月11日,广东省政府公布了《广东省城镇化发展“十二五”规划》,描述了未来广东城镇化的宏大蓝图,亦被称作是新型城镇化改革的“揭幕战”。

  对于城镇化,被一遍遍问及的是:钱从哪里来?

  各家银行自然是主力军,商业化后的银行业也自然更“唯利”。据中国(海南)改革发展研究院院长迟福林预计,未来10年新增城镇人口将达到4亿左右,按较低口径,农民工市民化以人均10万元的固定资产投资计算,也能够增加40万亿元的投资需求。

  “商业银行要按照商业化原则考虑相关贷款的投放,但大行已经做好了加大信贷支持城镇化建设的准备。”《华夏时报》记者采访多家大行人士均表示。建行行长张建国两会期间接受媒体采访时也表示,一定会支持。

  可对于这个40万亿的庞大的计划,前有“四万亿”投资计划导致货币超发的前车之鉴,包括央行和发改委在内的各部门,此次都谨慎得多。

  而“优等生”也自然更被青睐。“城镇化初期,各级地方政府拿着项目书排着队,有时间好好筛选好的项目。”建行北京分行的一位人士告诉记者,所谓的好项目,就是风险低、现金流充沛的地方政府。

  大行开抢项目

  为避蹈覆辙,各方显然更为谨慎。

  由发改委主导的《促进城镇化健康发展规划(2011~2020年)》原计划两会前后出台,现在却推迟到“上半年可能出台”。2013年政府工作报告的表述也是“积极稳妥推动城镇化健康发展”。

  3月13日下午,全国政协副主席、中国人民银行行长周小川被问到对城镇化的预判和预期时,他表示城镇化是下一个阶段经济发展的重要方面,同样也要搞顶层设计,要事先从高的角度把事情想好想清楚,这样的话具体做起来就有了方向指导,也就可以有具体的路线图和时间表。

  正当各家银行试图寻找“前进”还是“掉头”的指路标时,国家开发银行董事长陈元在2013年1月底召开的国开行2012年年度工作会上明确表示,将一半以上的新增贷款投向城镇化及配套建设。

  春节后的第一个工作周,2月19日,银监会下发《关于做好2013年农村金融服务工作的通知》,要求在有效防范风险的前提下,银行业金融机构要积极创新完善小城镇建设金融服务功能,创新小城镇系列信贷产品,设计符合小城镇建设的金融服务产品。

  此时,与还在考虑商业化经营原则作为是否投放城镇化信贷不同的是,建设银行[1.96% 资金 研报]和农业银行[1.06% 资金 研报]则明确表态要支持。记者获悉,作为长期服务农村市场和农村经济的国有银行,农行围绕国家城镇化建设总体规划,将重点拓展城镇基础设施建设项目、产业支撑项目、城乡居民消费升级项目等。

  为此,农行将创新城镇化信贷政策和产品:农行与湖北省人民政府签署《城镇化建设与金融服务全面战略合作备忘录》,协议约定,未来5年农行将向湖北省城镇化建设及相关产业提供不少于1000亿元人民币意向性信用额度。

  一贯表现“优异”的地区显然更受欢迎。银行扎推抢筹江苏辖区项目是最好的例证。公开报道显示,春节后,工行常州分行、工行扬州分行、工行江苏分行先后与常州武进区人民政府、扬州江都区政府、南京江宁区以及六合区人民政府签订城镇化建设战略合作协议。据不完全统计,未来工行江苏分行将就此提供235亿元授信额度。

  探索多种融资方式

  银行青睐“优等生”也情有可原。此时,国内外唱空中国房地产之声此起彼伏。对冲基金管理人、在美国有“卖空大师”之名的吉姆·查诺斯表示,要避免任何对中国房地产市场有关的投资,因为这个泡沫已经变得“越来越大”。

  因此,为避免重蹈“平台贷”覆辙,银行难免会有“不良贷款”的担忧,但城镇化的筹资方式也并非只有银行贷款。

  央行行长周小川在两会期间表示,中国城镇化融资问题可借鉴国际上的金融工具,比如资产证券化、市政债等。

  “就城镇化的融资问题,从金融界的专业考虑,会权衡哪种方式更能发挥作用。”周小川说,“应该讲,城镇化过程中,尤其是基础设施、公用设施方面,可以借鉴国际经验。”

  周小川强调,涉及任何金融工具,都应该首先建立规则,“有些需要设立,有些需要调整,不是说某个金融工具看着不错,马上就能发挥作用。”

  房地产信托借力“国五条”脱困

  三千亿兑付压力或暂缓

  无心插柳柳成荫。刚刚推出不久的“国五条”,抑制房价的作用尚未显现,但房地产信托却获益匪浅。由于购买力转向新房,大大推动了房地产信托产品的发行。

  根据用益信托《2013年2月集合资金信托产品统计》显示,今年2月,房地产信托继今年1月之后再度荣登榜首。

  不少业内人士坦言,“国五条”的出台在一定程度上更好地缓解了房地产信托的压力,因为在房价出现更高泡沫前,就帮助其回归了理性,发行的信托产品也就更为安全,大大降低了兑付的风险。同时,由二手房转向新房的购买力,也使得原本将在今年出现的高达3000亿元集中兑付的压力得到了大大的缓解。

  地产信托借力激增

  一直打算把现有两居置换成三居的马先生刚刚看房看了两周,在他还对户型和小区迟迟难下决断的时候,“国五条”出台了,“没想到的是,政策还没落地,房价就涨了”,马先生告诉记者,此前被他列入计划的一处三居至少比2月看的时候涨了10万。更加意想不到的是,涨价的并非仅仅是这一家。“万一政策严格执行,那我还不如直接买新盘。”

  用益信托工作室研究员徐颖风在接受《华夏时报》记者采访时,徐颖风指出,一旦“国五条”严格落地,那么势必有部分刚需会转移到新楼盘上来,而为了规避20%的税率,倘若投资客也转移,那么新房需求的增加必然会带动房地产信托产品的增长。

  实际上,根据用益信托的统计,2月房地产信托产品高达52款,募集资金162.95亿元,占总成立规模的33.98%,不仅高于1月份29.49%的占比,更较2012年同期的22%-23%规模出现了显著增加。而这也是房地产信托规模占比继今年1月份后再次位列第一。

  对此,信托专家孙飞坦言,出现这样的情况也在情理之中,因为“‘国五条’的推出虽然是为了抑制投机和炒作房价,但某种程度上也促进了新房也就是一手房的交易,从而加速开发商的资金回流和融资需求,而国家一直推进的城镇化的进程也会为地产业带更多的发展空间。恐怕今年3月起,地产信托产品将会增长更快,至少总量超越去年是肯定的。”

  事实上,就在3月14日,住建部部长姜伟新在接受媒体采访时还表示,“国五条”一定要严格执行,在执行过程中如果出现问题会再完善。孙飞认为,“国五条”的严格执行,或许会进一步加快房地产信托产品的推出。

  众所周知,目前国内的房地产融资主要依靠信托和银行,一旦调控趋紧,那么更具灵活性的信托产品就成为地产商的主要选择。

  和银行相比,信托不但可以给开发商贷款,还可以股权投资的形式进入开发商,可以以优先购买权的形式,甚至可以做财产型的信托,这种特殊的优势,也决定了信托在房地产业的重要性。

  然而接受采访的多位人士都提出,如果“国五条”的执行力度大,房地产信托自然会受到影响,项目的风险也会进一步加大。

  政策松紧决定兑付压力

  对于地产商而言,一边是新地产信托产品的频发,另一边却面临着集中兑付的风险,资金压力依然繁重。

  中金公司曾预测,2013年预计到期的房地产信托规模为2816亿元,总还款额为3100亿元。而这对于刚刚经历了2012年集中兑付压力的信托公司来说,无疑是悬在心头的一把剑。

  清科研究员郑知行在接受《华夏时报》记者采访时就指出,房地产信托今年整体的形势要看“国五条”具体的落地执行力度,如果真的卡得特别严,切断了资金来源的话,那么很可能就出现和2012年类似的情况,由房地产基金来接盘,毕竟目前还没有出台任何限制房地产基金的规定。

  不过,尽管有超过3000亿元的兑付压力,但在徐颖风看来,真正出现风险的机会并不大,“因为无论从谁的角度来说,都不愿意看到房价大涨大落,调控的手段也是为了更为温和的上涨”,因此,地产信托的风险主要取决于“国五条”在各地具体的落地政策,但“只要不是按照目前公布的那样严格执行,那么今年的房地产信托产品顺利兑付就没有什么问题”。

  而孙飞也表示,房地产信托产品不会也不可能出现行业性的违约。“因为一般来说,房地产信托的抵押率都在五成左右,也就是说只有房价跌了50%的时候才会出现兑付风险。就算加上利息成本,那么也要跌幅达到40%,才会有兑付风险。”

  但从目前看,跌幅达到40%的少之又少,迄今为止也只有温州、鄂尔多斯[-0.48% 资金 研报]这些高泡沫的地区,一度出现过打三折叫卖的局面,“显然,这些地区发行的房地产信托产品,除非是开发商资金链没有断,否则一定是高风险且无法兑付的。”

  不过,即便出现项目的违约,信托公司和开发商依然可以通过展期、借新还旧、股权转让等方式解决,当房地产商确实不能按时兑付时,信托公司可通过以自有资金兜底、出让给第三方、出售抵押资产等方式偿还投资者。“何况目前从国内整体经济形势和城镇化的趋势来看,整个市场不会出现系统性风险,反而是‘国五条’将泡沫挤压掉以后,更有利于房地产信托产品的总量增长。”

来源:华夏时报 [关闭] [收藏] [打印]

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