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财税智囊贾康:房地产税出台后会如何影响房价?

  时间:2016-10-27

 

  2016年,是注定载入中国房地产史册的一年。前9月一二线热点城市房价如脱缰之马,10月国庆期间二十多个城市密集出台收紧调控政策。然而,调控政策是否能“治本”?备受争议的房地产税到底要不要出台?针对这些问题,凤凰财经对财政部财科所原所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康进行了专访。

  一直被外界称为“财政部头号智囊”的贾康,曾是财政部财科所最年轻的所长,多次参加国家经济政策制定的研究工作,并进入中南海为国家领导人讲课。从财政部退休后,贾康担任华夏新供给经济学研究院院长,作为民间研究机构,华夏新供给的研究方向仍然致力于为政府提供智囊意见。

  记者:近日来大家都在讨论房地产税的问题。反对征收房地产税的人很多,声音较多的是房地产税不能降房价,对此您怎么看?

  贾康:我是不同意这个说法的。房地产税是经济生活中一个规范的、依法的经济调节手段。税制是经济杠杆,作为一个经济手段它的参数作用是跟其他各种要素互动的。不能说房地产税这一个因素决定了房价,但如果说它跟房价没有关联,这个观点是不成立的。如果我们做经济分析完全可以说明,税负在住房的保有环节从无变有,有了这个变化以后它会影响、引导方方面面有关主体的经济行为及选择。房地产市场上有了这种变化后,一定引导供需双方都做出相应的变动,这个变动结果一定是房价要受到影响。

  记者:房地产税会如何影响房价呢?

  贾康:首先,不能认为房地产税这一个政策工具就能决定房价,它不是整个调控的全部,还需要一系列的制度条件和政策工具,在综合因素作用下引出一个楼市价位变动的结果。不能简单把多项因素里的单独两样拿出来,把房地产税和房价单独拿出来,说这两个之间什么关系,它一定是个综合的关系。

  其次,我们可以回过头来,假定其他的变量都是常数,是不变的,那么这个时候我们来考察一下。如果说房地产税从无到有了,那么先看需求方,人们在自己出手买房的时候会有什么新的调整。你说它没有调整吗?不会没有调整。比如,我买房子来用于自住,在没有这个住房保有环节税收的时候很多人会选择“垫着脚”买个大房子,但是有了房地产税的预期以后,很多人会考虑实惠一点,选择中小户型,从而避免以后年复一年税收负担里的一部分。选择中小户型的人多了,整个楼市成交里面的均价就增加了中小户型的比重,肯定会影响到它的价格表现。效果是什么?大大提高了我们土地开发的节约利用水平。

  记者:这样也可以影响到囤房的购买者。

  贾康:没错,对于囤房的人,他有了一套还再买一套,等于给自己买了一个商业性的社会保险。中国处在工业化、城镇化还有很长一段发展空间的时期,这种情况下房地产市场是个价位上扬的曲线,所以这个概念成立,有道理。但是没有房产税的时候,拥有多套房的人可能会放在手上空置,这对他来说是无所谓的。有了房地产税以后,他可能要把房子租出去来对冲这个税收的成本。这会增加整个社会里面有效的住房供给而降低了房屋空置率。

  这样以后,对于整个房地产市场的影响是什么呢?在不增加一分钱投入的情况下供给多出来了,那么价位会回调、平稳。炒房者不能说绝对就没有了,但至少可以起到收敛的作用,炒房者不敢那么肆无忌惮地疯炒,整个需求里面泡沫化的成分就会减少。

  记者:总结一下,从需求方面来说房地产税可以收敛炒房者,户型选择上人们更趋向于中小户型,而且会降低空置率。那么供给方面呢?

  贾康:从供给方面来说,开发商拿地之后当然要考虑到这个市场预期,他拿地以后提供的成品里面中小户型比率一定会增加,给房地产市场带来的作用就是使得整个市场更平稳更健康。

  记者:中国现在应该立即出台房地产税吗?

  贾康:我认为现阶段中国一定要考虑出台房地产税。刚刚我们又吃了一轮教训,房地产市场一会疯长一会狂跌,而且整个市场出现了较大的分化,冰火两重天。本来今年大家担心的是这么多的库存怎么消化,没想到去库存这个事情还没有解决好,一线城市的“热”就带出了二线城市的疯长,现在社会都很焦虑,担心越来越多的二线城市加入了这个“火”的行列。想买房的人越来越买不起,实体经济越来越被人看不起,谁都不愿意往里投资。普遍的社会焦虑再次证明,我们前几年这几轮像“打板子”一样一会限购限贷、一会放开限购限贷,这种调节只是治了标,没有治本。真正的高水平应该是标本兼治,而治本为上。所以刚才这个问题——现在是不是应该着手房地产税制度建设,我的答案是非常明显。现实再次告诉我们,你违背客观规律,该做的事情不做就要受到惩罚。咱们现在这样“打板子”还能打几轮?这是很现实的问题。

  记者:除了税制,我们房地产“治本”还需要哪些政策?

  贾康:首先要有土地制度,也就是重庆地票解决的问题,以及土地收储制度。土地供应要符合一个更合理的、有长远考虑的顶层规划,要更从容的、具有协调性地供地。土地制度旁边还有什么?住房制度,就是不要光盯着商品房、盯着房屋成交均价,我们需要考虑它的结构。首先是增加托底的保障房的供给,进行双轨统筹,这个托了底的保障房可以使收入阶层里面的低收入阶层和“夹心层”住有所居。这两个阶层不闹事不造反,那么剩下的市场上的这个房价高一点低一点就没有那么大的杀伤力。

  本来,商品房的成交均价就有很大的掩盖矛盾的特点,在一个时间段里如果成交更多的是高档房,那么肯定会表现出均价高,一个时间段里成交更多的是低中档房,均价就低,这里一定的统计数据是可以人为控制的。政府往往在调控中只看这个均价,这样其实并没有摸到市场里面真正的脉搏。从长期来看,首先政府应该关心的是托好底、保障房的底,具体的方式从棚户区改造到公租房、共有产权房供给。重庆这一方面就做的特别好,它的土地制度旁边的住房制度是什么呢?重庆让整个社会成员里面接近百分之四十的人都住进保障房、公租房和共有产权房,这些人稳住了、不焦虑了,那么剩下中产阶级以上的人就更从容了。很多收入“夹心层”、年轻白领在丈母娘约束下,他们拼了命也要进商品房市场去抢购中低端住房,哪怕抢到手里面当房奴也非得过这一关,现在可以没有这个焦虑了,那么商品房市场上的表现就健康多了。土地制度、住房制度、再加上税制、再加上投融资制度,至少有这么多的制度建设一定要综合考虑。

  记者:国庆期间二十多个一二线热点城市集中出台楼市调控制度,现在很多资金从楼市退出。那么退出之后这些资金会去到哪里?是否会进入股市,能否进入实体经济?

  贾康:从经验来说,楼市的资金有一部分出来后会进入股市,但谁也不敢说它会马上会支持股市迅速走牛,还需要考虑其他一些因素。如果只是一对一的分析,楼市往下走,股市有可能相应得到一些资金支持。不过第二个问题更重要,我们要看实体经济怎么办。实体经济怎么得到投融资的支持来解决升级换代、打造升级版?这个问题很关键。这是一个综合的配套,各种各样的政策加上制度建设,应该使有效的资金更多地流入实体经济层面,去支持实体经济突破升级换代的天花板,否则中国经济是没有前途的。

  记者:该怎么样引导资金去支持实体经济呢?

  贾康:首先,政府要做出他发挥功能的第一个根本要领,就是打通一个统一的市场,尽可能地减少行政垄断,减少不良的过度垄断,降低准入,公平竞争,使得资金的流动通畅起来。现在实体经济层面总是回报率低,这不是天然的,一定是有一些不合理的因素阻碍了要素对它的支持和阻碍了它得到平均利润率的空间,那这就要改革,用公平竞争去支持实体经济。

  记者:最近实体经济领域还有一个问题争论得很热闹——产业政策。老师对此怎么看?

  贾康:我的意见是,完全不要产业政策一定不行,一般的经济体不能不考虑掌握必要的产业政策。但要注意,我们从实际生活观察下来,产业政策是个双刃剑,掌握的不好它可能走偏、出岔子。所以第一,政府要促进公平竞争,主持社会公平正义,降低准入;第二要做适当地引导,包括产业政策、包括政策性融资。我们中国讨论的绿色金融、普惠金融、开发金融都有政策性金融的内在含义,都需要对接产业政策问题和技术经济政策问题,所以这是一个回避不了的、政府要掌握好的政策要领。

  但是要注意,如果政府一味的强势、一味的用行政手段去管这管那,那么你再怎么标榜你的产业政策。它可能一旦做起来就是走偏的。所以,首先政府要充分地实现职能转换,维护公平正义、公平竞争的这个市场制度、供给、竞争环境,后面跟着适当的产业政策。那么这里面不敢说百分之百成功,至少它的失败率会降低,成功率会提上来。

  记者:现在,政府也在大力推广PPP(政府与社会政府合作)来激发民资活力,前几天财政部的第三批PPP已经批下来了。此前我们前两批的PPP落地率不是特别理想,老师有什么建议?

  贾康:我们PPP的项目一年比一年规模在提高,做实的比率在提高,这是方兴未艾阶段上一个积累经验、逐渐成熟的过程。按这个趋势往下走,我们在规模提高的同时,有意愿项目做成的比率可能还会提高一段时间,但永远不会说有一百个项目的意向就做成一百个。在实际项目运行中,经过方方面面的磨合会有一些项目做不成,做不成的话我不赞成就把它简单指责为“伪PPP”,它是合乎选择过程的。一开始也许有一些作假的因素,以后随着我们越来越成熟、越来越透明、越来越规范,作假的因素会得到抑制,那么剩下的就是符合自然规律的。一开始有一些项目认为可以做,结果到了一定时候发现它并不合适,那么只好先把它搁置在一边。但你今年做不成,并不意味着过个三年五年十年它就做不成,再过个几年,开发的种种条件都具备的时候,原来认为不敢启动的PPP项目就有可能启动,所以一定要用一个动态过程来看。

  记者:政府在PPP项目运行中应该扮演一个什么角色?

  贾康:政府在PPP项目中的角色是伙伴一方,既有裁判员的功能,又有运动员的定位。比如在项目前期给出国土开发规划,给出公共政策,给出必要的方方面面要了解的信息,这个时候政府都有公权在手,是裁判员的身份。到了项目开始,地方政府作为合作一方跟企业签约运行PPP项目,这时政府就是运动员。这时候裁判员是谁?是“法”,“法”来“罩”着政府和企业——他们都是运动员,二者都是民事主体身份自愿签字、履约、守约。任何一方,包括政府,如果要毁约,对不起,法律会约束你。

  记者:也就是说政府不再扮演以前单一的角色。

  贾康:没错,政府在PPP项目里面的作用带有新的复杂性,不是简单的我们过去说的“井水不犯河水”,市场的归市场,政府的归政府。政府作为公权在手的主体,要和市场主体一起合作形成伙伴关系,共同从事公共基础设施和产业园区开发等等项目。这是改革过程中我们的一个新境界,是有效制度供给引出的创新,值得我们进一步总结经验,所以PPP立法应该抓紧进行。然而目前所提出的PPP法可能意见不能完全达成统一,法的文本不能一下子达到应有的成熟程度,那么我们退而求其次,尽快推出PPP条例,条例就比红头文件又上了一个层次,以后可以在条例的基础上再进一步形成PPP法。但总的方向一定是要坚定不移地推进PPP法制化进程。

  记者:最后一个问题,中国经济现在处在“L”型的底吗,还会持续多久?

  贾康:能不能说我们马上就探底,这个还不好立即做出判断,但有这种可能性。最近八九月的经济数据与动态出现了一些亮点,我们拭目以待来看看年底是不是能探底,到时候会更明朗。阶段性探底后就会出现企稳向好,稳在什么上?稳在新常态的“常”字上。GDP增长速度到底是6.7%还是6.6%,或者再高一点,或者再低一点,都不是关键问题。

  倒算账我觉得6.52%是必保的,再高一点、低一点都不是实质问题。实质问题在于,我们能不能真正地优化结构,体现在经济增长质量要提高,我们现在就要努力争取这个前景。

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