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贾康 说中国面临楼市泡沫破灭没有道理

  时间:2016-11-25

    

  

  贾康 华夏新供给经济学研究院院长,曾长期担任财政部财政科学研究所所长。

 

  “我认为中国的房地产税立法显然不能照搬美国的普遍征收模式。应考虑的立法思路是扣除‘基本住房’的第一单位,要有一个免征的部分。”

  ——贾康

  自2016年9月30日晚京沪两地出台楼市调控政策后,十多个大中城市相继出台楼市调控政策。华夏新供给经济学研究院首任院长贾康认为,目前的房地产调控新一轮政策措施确实减少了一些交易量,但仍不够称为调控的高水平。房地产调控需要标本兼治,但“治本为上”,而治本一定要靠制度建设、制度供给形成长效机制。作为房地产税立法的推动者和支持者,贾康坦言房地产税开征要尽可能避免对刚需购房者带来负担。

  “房地产调控‘打摆子’的周期平均是15个月”

  新京报:9月30日以来,北京、上海多地出台楼市调控政策。根据最近媒体报道,北京的楼市成交量是回落的,你怎么评价这次政策调控?

  贾康:限购、限贷当然会减少一些交易量。另外,它有一个很重要的政策引导作用。政府出手之后,原来一些在观望犹豫状态中的选择就会明朗化。本来有一种羊群效应:大家都在抢购,我也要加进去。现在来了一个很强烈的政府要管一管的信号,大家当然就会等着了。

  但这个效果是治标的效果,不是治本的效果。我们这么多年来都在讲标本兼治,要推崇治本为上。但已有人总结说前面十几年中国房地产的调控像打摆子似的,一会儿限购限贷,一会儿取消限购限贷,甚至还要推出补贴——这个打摆子的周期平均下来是15个月。1年多以前,主导的说法是楼市明显回调,有人说会崩盘,结果时间不长变成热度过高,现在又不得不出台限制措施,谁敢保证后面不会再来一次原来的循环?

  可能再过一段时间又说偏冷了,偏冷怎么办?“水多加面,面多加水”,坐过山车。这么治标的调整不是真正的出路。已经历这么多轮的政策调控,仅靠这样下去,房地产市场的健康发展问题能解决吗?显然不能够。所以要长长记性,好好考虑治本,而治本一定要靠制度建设、制度供给。

  新京报:在这轮房市调控政策出台之前,房市暴涨的时候,很多人都说房市可能要泡沫破灭而崩盘了?

  贾康:2014年就有人这样说。当时是回调和分化状态,但很多人非常悲观,说整个中国的房市楼市要崩盘。我们那时就坚决反对这种极端化的观点。事实证明,哪里有崩盘呢?当时就是回调,回调伴随的特征就是分化。一直分化到现在大家都看到的,“冰火两重天”。一方面,有一大批三四线城市还是去库存压力很大。另一方面,不光是一线城市,二线城市和一部分三线城市的楼市,也跟着迅速热起来了,这些地方哪里还是去库存的问题?已很快变成迫切需要组织有效供给的问题了。

  新京报:之前有文章拿日本楼市崩盘举例,两者有可比性吗?

  贾康:日本上世纪90年代初房地产泡沫破裂的时候,城镇化水平是77.4%,中国现在的城镇化水平只有40%(国家统计局最新数字为56.1%,但那是常住人口的城镇化率,而非户籍人口的城镇化率,是有水分和欠账的量值),还有十分可观的城镇化高速发展空间。如果中国人自己不犯低级错误的话,怎么会在这个阶段重复日本的楼市泡沫破灭?我们当然要警惕出现日本这种情况,但是现在就说中国楼市价格猛增会紧跟着日本式的楼市泡沫破灭。这个是没有道理的。

  “房地产税立法不能照搬普遍征收模式”

  新京报:你一直支持房地产税立法,房地产税立法过程中的阻碍与困难主要是什么?

  贾康:信息收集这方面问题的解决相对容易些。到2018年,我国不动产登记体系将形成到位,所有的不动产通通摸清家底,这是信息支撑条件。而利益调整问题更为困难和棘手,实际上就是习总书记说过多次的如何“冲破利益固化的藩篱”。

  我国目前已经形成的不动产方面的配置格局特点,是很有问题的。一方面,有的人有多套房甚至几十套、上百套房,已建成的、交易过的房屋大量空置;另一方面,很多人难以买到合乎意愿的房子。包括许多年轻白领,是属于收入夹心层,通过啃老、按揭,再加上自己东拼西借,才能买房,但会成为房奴。供求结构和存量房结构存在的问题,要用供给侧结构改革的思路,形成有针对性的解决方案。

  新京报:对于刚需的人来说,房地产税会不会又加重了他们的负担?

  贾康:对。这是个重要而敏感的问题。我认为中国的房地产税立法,显然不能照搬美国的普遍征收模式。我们应讨论思路是扣除“基本住房”的第一单位,也就是要有一个免征的部分。这样才能在建这个制度框架的时候让社会可接受。

  新京报:从短期和长期来看,房地产税会对房价带来什么样的影响?

  贾康:有人说房地产税跟房价无关,这个说法不对。比如有专家和开发商都曾说,美国、日本推出房地产税之后,没有看到房价下跌,所以说房地产税控制房价没有用。

  但我要反问,如果当年美国、日本没有推出这个税,那么它们以后的房价会表现成什么样子?这才是一个应有的认识框架和基本逻辑,不同的参数相互作用,你要把其中的某一个参数跟另一个参数简单一对一对应起来,一定是盲人摸象,不能掌握全盘的复杂关系。

  我的说法是,如果没有房地产税出台,那么美国、日本和其他经济体,在它们处于城镇化率明显上升时期的楼市,平均房价的上扬曲线会很陡峭。但有了这个税以后,上扬曲线的大模样基本不变,但是它的斜率下降,会走得平缓一些,特别是更沉稳一些,减少了大起大落的动因。这是房地产税的功效,很值得我们研究借鉴。

  ■ 同题问答

  力求做点有意义的研究工作

  新京报:2016年让您印象最深的经济事件是什么?

  贾康:前三个季度报出来的龙头指标GDP是走平了。在形成新常态的过程中是不是有可能要达到阶段性探底状态,探底以后是不是可以对接一个升级版的中高速增长平台。

  新京报:假如您在2017年开始创业,您会做什么?

  贾康:我创不了业了。已到62岁,就力求做点有意义的研究工作。

  本版采写/新京报记者 贾世煜 实习生 周闻韬

  摄影/新京报记者 侯少卿

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