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“以房养老”为何遇冷

  时间:2016-06-14

  引子:

  “以房养老”两年试点即将到期,全国4个试点城市成效并不乐观。近日,国内商业保险公司披露,目前北京、上海、广州、武汉四个城市仅59户投保,办完所有流程的仅38户47人。2014年保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》后,我国从当年7月1日起试点“以房养老”。本期“思与辨”就该话题进行讨论。

  ■ 主持人: 尹传刚 (深圳特区报评论员)

  ■ 嘉 宾: 匡贤明(中国<海南>改革发展研究院经济研究所所长、研究员)

  李长安(对外经济贸易大学公共管理学院教授)

  张敬伟(中国人民大学重阳金融研究院客座研究员)

  在当前环境下,作为一个新生事物,“以房养老”有其发展的空间,但确实也面临着体制机制和市场等方面的不利因素

  主持人:“以房养老”遇冷,在你们看来主要有哪些方面的原因?

  张敬伟:“以房养老”试点进展不大,足以说明这种模式,不具普遍意义,只能作为养老模式的补充。就此而言,“以房养老”不仅仅是 “遇冷”,而是从现在到未来一段时间内很难“热”起来。这种模式存在四大风险,即不合传统养老的伦理道德风险、房价难以预测的市场风险、抵押房产价值难以实现的法律风险,还有70年产权面临的政策风险等等。这些风险点中了“以房养老”的死穴。

  匡贤明:在一个经济体的养老保障中,最重要的是基本养老保障,这就决定了“以房养老”是一个小众化的试点。此外,实施层面有几个因素也对这项政策带来影响。

  第一,基本养老保险保障力度在不断加大。这几年,城市退休职工养老保险待遇水平逐年提高,保障力度在不断加大。第一支柱的作用逐步提高。

  第二,房地产市场的波动。“以房养老”需要一个比较稳定的房地产市场,而这几年我国房地产市场价格波动相对比较大,使得保险公司对“以房养老”缺乏积极性。资料显示,到目前为止,参与“以房养老”试点的保险公司中,仅有幸福人寿一家推出了相关产品。

  第三,制度层面还有相关的障碍。比如我国土地使用权期限为70年,70年后虽然自动续期,但是否需要发生相关费用,是有偿自动续期还是无偿自动续期,目前并无顶层设计。这客观上制约了相关以房养老相关业务的发展。

  第四,我国正处于转型时期,包括社会理念在内也处于转型中。传统文化中,老人更多地愿意把房产作为遗产留给后代,“以房养老”并没有成为主流思潮,知道的人不多;愿意付诸行动的人更少。

  在当前环境下,作为一个新生事物,“以房养老”有其发展的空间,但确实也面临着体制机制和市场等方面的不利因素,不可避免地影响到这项新业务的发展。

  李长安:“以房养老”模式是从国外引进的“舶来品”,但面对中国的环境制度,面临明显的“水土不服”。具体来说,民众普遍担心的是,“以房养老”是拿房子抵押给金融机构以换取养老金,这样做划不划算?在中国市场上,由于房价的波动性大,导致“以房养老”存在着巨大的不确定性,会抑制供需双方的积极性。

  如果“以房养老”的法治基础不牢靠、制度根基不稳当、楼市走向不稳定,“以房养老”的实践就没有障碍

  主持人:在你们看来,“以房养老”在我国有无发展前景?

  匡贤明:观察新事物的发展空间,既要看到现实的困难,更要看到我国转型发展的趋势。回顾30多年前,现在市场上相当多的业务是闻所未闻,究其根源,就在于我国社会在过去30余年中发生了深刻变化。未来我国仍将处于转型的进程中,这将为“以房养老”业务发展提供巨大的市场空间。

  我国老龄化趋势下,基本养老金待遇在持续提高后,将会稳定在一定水平。随着人们对退休生活质量要求的不断提高,第二、三支柱将在保障养老生活质量中发挥更加重要的作用。这是“以房养老”最大的市场空间。

  我国家庭财产结构正在发生变化。据2016年《社会蓝皮书》的研究,19.7%的城镇居民家庭拥有两套以上的住房。除了家庭财富变化外,更重要的将对社会文化和社会思潮带来重要的影响。以房养老的思潮有可能成为主流思潮之一。

  因此,从转型的角度看,随着基本社会保障力度的逐步稳定、市场的不断完善和家庭财产结构的不断调整,中国以房养老的市场巨大。

  张敬伟:“以房养老”具有一定的发展前景,但是由于楼市不稳定,“以房养老”也存在着相应的不确定性。因而,如果“以房养老”的法治基础不牢靠、制度根基不稳当、楼市走向不稳定,“以房养老”的实践就没有障碍。

  “以房养老”的遇冷,给市场提了醒,决定其发展前景的,除了国情社情和民情因素,市场规范、体制机制健全和监管有序,更是关键因素。

  要顺利推行“以房养老”政策,须有一系列的制度环境作为保障

  主持人:国外在“以房养老”的实施上,有哪些可以借鉴的地方?

  张敬伟:美国老人在选择“以房养老”时,会最大限度地放大自己的权利,譬如老人可以将高价房产卖掉,再买一套价格较低的房产。此时,老人可以申请反向贷款购房,老人只需缴纳相应的头款和手续费即可拥有这套住房直到逝世。譬如,20万美元的房子,可以得到13万美元左右的反向贷款。这建立在美国房屋产权清晰以及市场成熟度高、法治完善的基础上。即便如此,“以房养老”在美国也是非主流的养老模式。我国的“以房养老”,还是要慢慢来,不要急于冒进。

  匡贤明:政府切实承担起基本养老保障的兜底功能。“以房养老”是建立在基本养老保障基础上的,而不是相反。要继续加大养老保障服务的市场开放力度,当前我国保险业还需要进一步放开市场,加强监管,鼓励新进入的社会资本发展“以房养老”等新业务。

  “以房养老”着眼于解决老年人养老金的问题,但老年人更需要有健康、医疗等方面的服务。这就需要开展以房养老的保险公司,推出包括健康、医疗、养护等在内的综合服务,满足老年人的需求。

  李长安:国外的“以房养老”开展得较早,也取得了一定的成效,为许多老人解除了后顾之忧。一般来说,要顺利推行“以房养老”政策,须有一系列的制度环境作为保障。比如这些国家普遍都有遗产税或个人资产增值税制度,假如房屋等财产由子女继承,那么就需要交纳不菲的遗产税或个人资产增值税。这就使得部分民众愿意用“以房养老”的方式进行养老。完善的金融体系与政府扶持政策,也是开展“以房养老”的重要条件。比如美国为降低“以房养老”的风险,由联邦住房管理局向贷款金融机构发放的贷款实行担保,并由公共保险部门提供的保险。这样,“以房养老”才能顺利地推广。

来源:深圳特区报 [关闭] [收藏] [打印]

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