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城镇化推高房价是最大谎言 楼市泡沫终将破灭

  时间:2011-06-23   浏览次数:0

  

  马光远

  嘉宾简历

  马光远,中国社会科学院公共政策系博士,致力于中国公共政策和转型研究。兼任中央电视台财经频道特约评论员,中央人民广播电台《中国之声》特约观察员。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》等报刊的专栏作家。2009年被《南方人物周刊》评为年度“青年领袖”。

  从2009年开始中国的房价在讲着一个“东方不败”的神话,全球都在谈论中国房价令人叹为观止——— 既令人羡慕、又令人非常害怕。房价今天到这个程度已经超越了一个经济学家预测的范畴,但是从全球房地产泡沫基本规律来看,泡沫总会有破灭的一天。

  四政策并未“对症下药”

  我今天说一个前提,不要把我的话作为投资建议。目前的政策有没有用?这是大家最担心的。现在用正常的经济学常识、正常的投资原理分析中国的房地产市场肯定是失灵的,我们唯一坚守的信念就是这个泡沫最终肯定会破灭。

  我们看到,目前国家在想方设法“降温”,它“降温”的主要目的是什么?把泡沫变小,但是不让它破,这个在“泡沫学”的原理上至今好像没有出现过,泡沫会不会变小?好像不会,包括小孩吹的泡泡也没有变小的可能,慢慢地它最终会破灭。

  另外,我们对目前的政策做一个评价,这些政策对目前的房地产市场有没有“对症下药”?我们看到温总理在今年全国两会的政府工作报告里讲了四条,开了四服药治理高房价:

  第一,保障性住房。中国社科院在去年年底的时候有一个报告显示,85%以上的家庭买不起房子,这个比例其实可以继续往上提高,我们假定已经有90%的人买不起房子。温总理开的第一服药———“保障性住房平抑房价”,这意味着90%的人住保障性住房,政府的财力需要有多大,需要支付多少钱保障90%的人?这是不可想象的。这一服药肯定开错了,因为跟绝大多数人都没有关系。我们现在的保障性住房,比如说北京,月收入600块钱以下才可以租廉租房,有多少人可以享受这样的福利?廉租房、保障性住房建设不管建多少,现在来看跟房价没有任何关系,而且可能会起到相反的效果,为什么会起到相反的效果?我们看今年的土地供应。

  第二,今年的土地供应,政府画了一条线,又回到1998年的“23号文”———70%的土地应该是保障性住房、低价商品房。政府从侧面告诉我们一个真相,如果把70%的土地用于建保障性住房,剩下的土地供应就会减少。为什么北京出现了地王?为什么央企可以肆无忌惮拿地?因为它看到了这个比例,它看到了土地增值的巨大空间。如果我们通过土地供应的方式把大量土地用于保障性住房,短期内来看,房价只有涨的可能,没有跌的可能,因为土地供应减少了,土地升值。所以,土地供应的结构性变化也是跟高房价背道而驰的,起不到抑制的作用。我看到国土资源部为了整顿土地市场准备收紧地根,地根一旦收紧,又为房价下一步暴涨提供了借口。如果商品房土地供应只有30%,这是非常致命的。

  第三,抑制投机性购房。目前的房地产市场投机占了相当大的比重,我看到中国社科院一个调查,目前全国660个城市连续6个月以上电表度数为零的房屋是6000多万套,6000多万套的房子如果按照一家三口人住来算可以住2亿人,我国每年从农村转到城市的人是1000多万,也就是说,6000多万套房子足以支撑20年城镇化的住房需求。6个月电表度数为零只能界定为投机,这在国际上也是一个标准。

  政府怎么抑制投机?提高营业税,恢复到以前的水平。税负这些东西已经形成一个潜规则,是由买房者承担,不是卖房者承担,提高这个只能增加买房者的负担,只能更进一步推高房价。如果真正想抑制投机,最简单的办法就是把个人投机购房的收益或者持有房子的成本最大化,收益最小化,但是我们没有看到这样的举措。

  第四,政府采用的政策是进一步规范房地产市场的行为。房地产市场目前发展到这个情况应该打谁的屁股?从1998年开始,开发商建了很多房子(我不是说开发商的好话),但是到2006年的时候,全国70%以上的地级市没有廉租房。2009年政府工作报告里开了一个单子,在全国建设廉租房,中央财政收入只给400多亿,这400多亿能干什么?但是,政府这一次把板子打在开发商的屁股上,认为它捂盘惜售、放出了很多欺骗信息等等。如果一个东西,我认为它会涨价,我为什么不捂盘,为什么现在着急卖掉呢!我什么时候销售是我的事,政府要做的是打掉房价上涨的预期。

  但是,政府在这方面的表现或者表态非常吝啬。房地产市场乱象的根源就是政府——— 我指的不是地方政府,最重要的政策不是地区政府出的,政策的执行效果不是用于评价地方政府,只是用于评价中央政府。1998年-2009年,中央政府出的房地产政策都在干什么?不断扑火、灭火,火越烧越大。从1998年以来,中国的房地产政策究竟效果怎么样?为什么我们浪费了那么多政策资源?房地产政策到这样的程度,我认为政府最好就是不要再出任何政策,我们都怕了。所以,政府第四服药也是错的,这个药应该自己吃。

  当我看到2009年我们国家的资产负债表出来以后,我没有一点喜悦,我们刺激出很多“妖蛾子”、“人妖”,还沾沾自喜,有什么意义?

  城镇化只会节约土地

  现在房地产整个市场的乱象主要是政策制定者缺乏历史担当造成的。未来怎么办?如果真的要“降温”、真的要“看病”,怎么去看?现在有一个论调,认为未来推动中国房地产上涨最大的因素是城镇化,城镇化造成了对土地需求的剧增,造成土地价格的上涨,进而造成房价的上涨。其实,这是一个最大的谎言。听起来非常有道理,因为我们看到大量的农民工背着被褥到城市里来,当然和城市的房子没有任何关系,深圳有农民工是住在集装箱里面,不需要政府提供房子。

  中国大量的城镇化人口住在什么地方?住在一些临时搭建的工棚、单位宿舍、地下室甚至马路上等等,对整个城市房屋的居住需求没有产生任何影响。

  从整个城镇化进程来看,世界上解决城镇化进程的方法目前比较典型的有三个:第一,比较幸运的、解决比较好的有日本、韩国、台湾(地区),被称为东亚模式。第二,拉美模式是比较坏的模式。拉美和印度的情况一样,因为它是土地私有,而且它是民主国家,民主国家有一个最大的弊端,就是政府不敢拿贫民怎么样。民主国家从来没有城管,一旦你有城管,你的选票就没有了。所以,我们看到大量的拉美国家有大量的贫民窟、大量的无业游民,但是政府从来不敢说这是一个坏现象。

  第三是中国模式,即没有贫民窟——— 因为不允许你存在。现在很多学者认为城镇化会大量占用土地,会造成土地资源的浪费,造成土地资源的下降。这从数据看是错的,如果按照目前最权威的、对中国人口有话语权的专家的意见来讲,中国人口最高点应该在14.5亿,也许达不到14.5亿,如果城镇化在2040年完成、比例达到80%,意味着城市人口是11.6亿。这11.6亿人需要的土地有多少呢?根据测算是9770万亩。

  从1978-2008年的这30年,中国整个城镇化过程,一方面是整个农村人口的减少,城镇人口的增加,另一方面,整个农村对土地的浪费、占有在增加。1978年的时候,农村占用土地只有56亿平方米(居住所占面积),但是到2008年时已经是230亿平方米,也就是说,我们一方面把大量的人口移向城市,另一方面很多土地被农村占有,为什么被农村占有?可能有很多原因,比如原来是大家庭,现在都是小家庭。

  更重要的原因是,农民工在城市里没有住房,他真正的住房在农村,也就是说大量的两栖人口占用了大量的土地,整个城镇化的土地只需要9770万亩,如果我们到2040年达到这个程度,如果把农村这些人口全部转移到城市,不仅不会占用大量的土地,反而会节约1.5亿亩的土地。真正的城镇化只会节约土地,不可能大量侵占土地,从今年到2020年的10年里是土地需求最旺盛的时候,即使如此,我测算了一下,如果我们每年用在住宅上的用地需要100万亩,加上城镇化,比如城镇化提到1.5个百分点(2000万人左右)用的土地最多是100万亩,这100万亩的土地够不够?这是预留了上浮空间的,正常是70万亩。政府每年批的土地绝对超过100万亩,为什么还感到土地稀缺?土地稀缺的关键因素在什么地方?绝对不是在城镇化,这笔账还应该算在政府的头上。

  我们在土地跟粮食之间应该保什么?我们现在最大的理由就是确保粮食安全。但是,我们看到整个国际市场粮食的定价权绝对不在中国手里,甚至我们用的种子70%是洋种子,安全何在?如果要保持粮食安全有很多办法:第一,这几年居民收入比重里面,粮食消费占的比重逐年下降,现在不到5%用于粮食消费,但是我们用于住房消费的比例现在快到70%,如果按照真正的人数去算超过100%,因为要扣除外援、吃三代、“啃老族”,几代人在供一套房子。第二,粮食问题解决的途径非常多,但是房子解决难度非常大。

  所以,整个土地市场土地供应不足,地价肯定会上涨,未来确定的需求非常大是一个天大的谎言,城镇化对土地只会造成土地资源的增加,不会造成土地供应的紧缺,对个别的城市肯定会。政府在供应土地的时候一般是集中供应,这种模式造成了政府对土地价格单方面控制、单方面垄断,这在表象上造成了土地供应是稀缺的,地价本身肯定导致房价上涨。

  我们怎么理解城镇化?应该是整个地、不断地把资源向大城市集中这么一个在苏联学的比较糟糕的模式变成向中小城市、甚至向城镇转移。

  在中国房地产市场上,目前最大的垄断倒不是土地的垄断,是信息的垄断。非常扭曲的一些信息、概念造成了非常扭曲的房价,这个信息里面既有政府的信息,也有各种市场、中介、开发商的信息,所以为了确保住房公平,首先必须打破的是信息垄断,国土资源部应该把中国土地的供应信息向全国公开,让大家对土地有一个概念,对房价有一个概念:城镇化不会导致高房价。

  这么高的房价对城镇化有什么影响?事实上现在的城镇化是假城镇化。研究人口流动的最权威的专家对中国的人口流动不理解,中国的人口流动就是夫妻分居、父子分离造成的人口流动,这只有战争年代才会有,在我们这个国家为什么成了最主要的人口流动因素?如果我们不解决这些概念、这些因素就来谈解决房价问题,隔靴搔痒地出这条、那条有多少用呢?

  重庆治理房地产有三亮点

  政府如果真的想“降温”,真的想解决房地产的问题,怎么去解决?事实上,重庆最近对房地产领域的一些治理措施可以作为全国治理的方向,它有三个亮点值得重视:

  第一,对房地产征收一个房产特别消费税,这是非常好的方向。暴利税调控的对象有两个:一是对于投机购房的行为,也就是说对购买两套房、三套房以上的,对他的收益征收特别税。二是对大房子征税,即高端房。重庆对住高端房的人征特别消费税。我觉得这是对的,如果把高端房子的收益税提高到50%以上可以抑制炒房。有些人说:这个提高以后,会不会让价格上涨?让它涨吧,跟我们没关系。用这些特别的收益税来解决保障性住房,来给低收入阶层建房子。三是对投机性买房也征特别收益税。通过这么一个办法,基本上把投机性购房和高端消费住房的需求打压下来。对于开发商,如果他建高端住房也征税,这对整个住房消费需求是一个很好的导向。

  第二,重庆在保障性住房建设方面有非常大的亮点,一方面是它的覆盖面是30%,30%是比较合适的比例。我一直是为经济适用房叫屈的,它有很多弊病、弊端,但它毕竟让很多老百姓圆了住房梦。

  经济适用房的腐败、寻租行为原因何在?一是供应太少,二是纯粹没有管理。上到国务院、下到地方县政府,哪一级政府建立一个专门的局叫住房保障局?全国没有一个。住房保障机构建在哪个部门里面?建立在住建部里。有些人还讲,为什么非要买房子,你可以租房子。大多数说这种话的人都是有房子的人,他从来没有租过房,他从来不知道租房子的苦处,我们不要说文化传统,仅仅从便利性来讲,他不知道租房本身有多么不便利。重庆对于保障性住房的管理已找到了目前的症结,就是必须建立一个专门的住房保障局管这个事,把这个事管住,让福利更大量地流向普通老百姓。

  第三,重庆提出了一个让住房回归居住需求、打击投机的重要举措,我相信会出细则。

  马光远对中国楼市现状充满忧虑。

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