孙立平:我赞成租售同权,赞成发展房屋租赁市场

作者:孙立平  时间:2017-07-28

 

  这次换个写法。我只把最主要的观点写在正文中,更具体的内容将在评论和讨论里发表。之所以这样,一是为了加强与各位朋友的互动,二是谈的问题可以更有针对性。也因此,希望愿意参加讨论的朋友在评论中将自己的想法写得稍微详细一点。

  下面开始:

  1、7月中旬,广州率先提出租售同权。7月26日,住建部有关负责人表示,要在有关租售同权问题上推进立法。同时,广州、深圳等城市将成为好首批试点城市(其实,租售同权不如租购同权准确)。仔细分,这当中涉及的是三个问题:政府以租赁的方式提供保障用房、将纯租赁房作为市场供给的一个新的品种、发展和规范租赁市场。

  2、在有关租售同权方面,住建部称将立法明确“租售同权”:租房与买房居民享同等待遇,住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

  3、此举在社会中引起广泛反响。但在有关的讨论中,可以看到人们有两个关注的焦点。一是租售同权的实施对房价的影响。二是诸如学区选择这样的同权有没有可能真正落实。但其实,这里有很多问题需要进一步讨论。

  4、首先说我的观点,我赞成租售同权,赞成发展房屋租赁市场。我从去年就开始讲,以房子为中心的时代即将结束,也许就是今后两三年的事情。但我也不否认,即使到了后置业时代,仍然有人要继续解决居住的问题。其中主要是两部分人,一是具有大学以上学历的新市民,二是进城的农村人口。

  5、任何地方,居住问题的解决都离不开两种最基本的方式,自有与租赁。与世界上其他国家比,我国住房的自有率并不低,甚至可以说是偏高的。由于口径不同,我国住房自有率有说70%以上的,甚至有说90%以上的。但无论那个数字,都高于世界一般水平。

  6、我国住房自有率偏高形成的原因可能是多方面的。如脱胎于农业社会的置房置地观念。如长期住房短期造成的住房饥渴和置业偏好。如由缺乏其他投资渠道、房子增值效应、货币贬值预期诸因素形成的投资偏好等。此外,还有对居者有其屋理念的僵硬理解。

  7、住房自有率过高其实不见得是一件好事。其一,会妨碍社会流动。一些西方国家住房自有率比我们要低,可以更方便社会流动。其二,在住房自有率过高的情况下,会加重无房者的社会压力和心理压力。只有5%的人租房住与30-40%的人租房住相比,来自丈母娘的压力都不一样。其三,过高的住房自有率会促使人们安土重迁,减少在不同地方居住的经历和体验。当然,有朋友会说,你这么说,有点矫情,没有自己住房的压力会使得人们无暇顾及上述问题。你如果这么想,我也同意。

  8、在这样的情况下,发展房屋租赁市场,通过租售同权鼓励更多的人选择租房居住,并由此形成社会包括丈母娘对此的认同,无疑是形成健康居住形态的正确方向。而在这方面,我们确实有许多事情要做。比如,通过立法的方式明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租金租期制度等。这当中最重要的就是如何保障在享受基本公共服务方面的“租售同权”以及租赁市场中有关规则的健全。

  9、从理论上说,实行租售同权,发展住房租赁市场,无疑是一件好事。但如果将这个政策与近期出台的一些其他相关措施联系起来看,又让人多少有一些隐隐约约的不安。

  10、实行租售同权,发展住房租赁市场,笼统地说,是为了解决无房者住房的问题。这么说肯定是没错的。但仔细分析,其中又有明显的差异。是为了让更多的人有房可住?是为了控制房价?是为了形成城市住房新模式?还是埋伏着其他的考虑?这中间,是有差别的。而在这当中,由于政府行为本身也受利益的驱使,某些差之毫厘的政策取向差异,最后的结果可能会失之千里。

  11、如果说此项措施就是为了解决无房者住房的问题?道理说得通,但与其他政策联系起来看,好像又不是那么简单。因为如果主要目的是解决人们居住问题,其实还有许多办法,如农民在宅基地上建的房子可以入市,小产权房子的合法化,商办房的商改住等等。但从有关部门的政策看,对这些似乎并不热心,甚至是反其道而行之。

  12、以商住房为例。这两年我多次呼吁,有条件的可以商改住(包括落户和入学),使商住两用房成为解决低收入人群,特别是年强人住房刚需的途径,一线城市的房源紧张状况将会大为缓解。以北京这样的城市为例,商住房大多是处于离市中心较近,交通方便的地方。但现在强调商住房的非居住功能,而在离市中心很远的地方,甚至六环附近大量建自住房(将来如果建大量的出租房,也会在类似的地方,因为近的地方已经没有土地供应),你说哪个方便?

  13、实行租售同权,发展住房租赁市场,出租的房源来自哪里?是由政府大量提供出租的房源?还是以居民现有的住房为主?当然,一般的回答是,应当两者并举。外国的很多纯租赁房源也大多是由政府提供的。但从九部委发出的通知看,特别强调了国企主导、政府搭台。政府提供部分福利住房,政府提供的福利房应当由政府主导,这道理没错。但结合当前的大氛围,有人担心,这是不是在形成另一种主导性的城市住房模式?会不会回到旧的住房体制?特别是在一方面冰冻房地产市场,另一方面大力发展纯租赁房的情况下,这种担心就更为明显。

  14、有报道说,目前我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,相较于发达国家成熟市场20%-30%的比例,差距非常大。并由此提出要增大这个比例。鉴于此前政府在提供保障用房上的缺位,增加这方面的供给是必要的。但要看到,我国城镇住房过剩的问题已经相当严重,许多家庭拥有两套以上住房。因此,发展租赁市场,应当更多从利用现有房源上下功夫。

  15、最让人浮想联翩的是下面的消息:最近上海成交了两宗“纯租赁住房用地”,以不到6000元/㎡的底价低调成交。这一价格,仅是周边成交地块楼面价的一个零头。这个消息之所以让人们浮想联翩,是因为在这样的情况下,政府的卖地收入会锐减,这会不会成为征收房产税的前奏?

  16、上面所说各点,不是要得出一个简单、具体、明确的结论(其实我很多文章都是这样,而且我也不太习惯简单地反对一个东西或赞成一个东西),而是想把思考这个问题的一些脉络、涉及的一些因素理清楚。特别是鉴于近年来一些部门的政策往往具有赌气、任性的特征,在这个问题上多一些思考是必要的。

来源:孙立平社会观察 [关闭] [收藏] [打印]

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