姚美雄:2014年房地产泡沫破裂将拉开序幕

作者:福建省统计局普查中心副主任 姚美雄  时间:2014-03-26

 

  房地产泡沫和产能过剩是当前中国经济棘手的两大难题。尤其是房地产泡沫已成为当今中国政治经济生活中基本矛盾的主要根源,成为危害转型发展和社会稳定的一颗毒瘤。随着中国改革转型发展开启新篇章、人口结构的转变及美联储宽松货币政策的退出,多年来一路高歌猛进的中国房地产市场有望迎来拐点,房地产泡沫破裂将在2014年拉开序幕。

  在投资、投机市场,没有只跌不涨,也没有只涨不跌的。是泡沫终究会破灭,纵观从17世纪的郁金香狂热到日本房地产泡沫和上世纪末的互联网热潮,及近年的黄金泡沫,可以得出只要是泡沫就没有不破灭的结论。

  从国际上看,发达国家房地产泡沫高峰出现基本与城镇化同步,因而,房价大幅下跌与城镇化率有关。当一个国家城镇化率超过60%的时候,房价大幅下跌就可能发生。美国房价波动时候城镇化率超过70%;日本房产泡沫破灭是因为城镇化率超过67%;欧洲出现这种情况也是城镇化率超过65%。

  然而,用国际上通用的城镇化率指标来测算中国楼市崩溃点则不合适,这是因为中国房地产泡沫的产生与膨胀大大超前于城镇化、工业化水平。目前中国城镇化率达53.7%,实际城镇户籍人口只有36%,与发达国家80%水平相差甚远,也大大低于同等收入水平国家。

  但是,经过10多年的大幅度上涨,中国的房地产市场已经出现较严重的泡沫。当前一线城市的房价已超过了纽约和伦敦,世界十大最贵的房地产城市,有6个在中国大陆。然而,中国的人均收入尚不及发达国家平均水平的七分之一,并且房屋的土地产权年限不超过70年,且生态环境与发达国家相差甚远,二十几个省份都出现雾霾现象。中国的房价已远超其实际价值,大大超出了百姓的支付能力。

  从房价收入比看,北京大概在27倍,上海约为22倍,全国平均水平也超过8倍,大大高于3~6倍正常水平。与日本房地产泡沫高峰期时相比,东京其房价收入比也只有9倍左右;从租售比看,中国一线城市的租售比已普遍超过500倍;从空置房看,2012年中国城镇居民人均住房面积32.9平方米,已达英国、日本发达国家水平,然而,还有不少百姓拥挤在较小的住房甚至无房可住,显然,说明了中国的住房空置率相当高。以及从众多城市不少小区存在低亮灯率到遍及大江南北鬼城看,中国诸多城市存在着大量的空置住房是一个不争的事实;特别是从投资比看,更为明显,房地产总投资占GDP比重2006年为10.2%,2013年攀升到19.6%,2014年突破20%将毫无悬念。而在日本,在泡沫高峰期,该数值也从来没有超过9%;在美国,它从来也没超过7%。

  某种程度上房地产已经绑架了中国经济,2013年,房地产完成固定资产投资占全国固定资产投资总额的四分之一,占服务业投资总额比重近一半;全国财政收入超过三成、地方财政收入50%以上来自房地产;全国信贷资金近三成及影子银行资金四分之三流向房地产。房地产业不仅成为支柱产业,而且在不少地方实质上已是主导产业,房地产已经到了大而不能倒的地步,资源错配十分严重。以至于连巴菲特都说“中国的房地产市场就是在赌博,而且赌得很大,有一群人在大面积地豪赌”。

  要实现“3个1亿人”城镇化战略目标,无疑房地产还将发挥重要作用,在去年实现7.7%的增速中,房地产立下了汗马功劳。从短期看,固然继续维持房地产泡沫也有助于稳增长、守底限,缓解地方债务危机等。但是,当前中国传统增长模式已彻底难以为继,根本出路在推动由出口导向、投资拉动的粗放型增长方式,向以内需为主、消费拉动、创新驱动的以服务业为中心的集约型发展方式转变,推动由制造大国向服务大国转变,转型发展迫在眉睫。

  但是,较为严重的房地产泡沫极大阻碍了转型发展步伐:一是抑制消费和内需。高房价增加了居民的生活成本,削弱了消费能力,挤压了消费空间,影响了消费扩张和升级。二是造成实体经济空洞化和弱化创新动力。房地产的暴利,使得房地产具有巨大的“吸金效应”,将社会的资本、土地等主要生产要素都吸引到房地产行业里,造成房地产“一枝独秀”,特别是实体经济不景气。尤其房地产的暴利,让企业和社会无心于研发和技术投入,妨碍着对技术研发与改进、品牌建设的投入,制约了社会经济发展向创新驱动转变步伐,对整个经济造成巨大侵害。同时高房价推高劳工工资,导致“中国制造”产品的价格竞争力不断被削弱。三是阻碍城镇化进程。高房价是实现新型城镇化的拦路虎,面对高房价,城里人都安居不易,更何况积蓄甚少的农民,农民工很难转变成市民,这将导致“3个1亿人”城镇化战略目标存在落空的可能。四是孕育金融危机风险。一旦房地产泡沫破灭,房价、地价将大幅度下降,银行的抵押物房产、土地价值将大幅缩水,银行将承担极大风险甚至面临破产。五是拉大贫富差距。高房价成了贫富差距的助推器,房地产的暴利,拉大了有房阶层和无房阶层、房多者和房少者财产差距,房地产泡沫是当前社会财富分配加剧失衡的最大因素。六是激化社会矛盾。高房价扩大和加剧了贫富差距、城乡差别,导致社会两极分化越来越严重,严重影响民生和社会稳定,成了社会矛盾最集中和最易激化的导火线。因此,从全局看,继续维持房地产泡沫得不偿失、弊远大于利。

  中国房地产泡沫的产生与膨胀是传统粗放型增长方式的产物,有其深刻的历史背景:一是指导思想上偏差。从1998年住房制度改革以后,由于过分强调其经济功能,弱化了民生属性、社会属性,尤其是保障性住房严重缺位,导致了房地产市场存在投资、投机性房产过剩与居住性住房短缺并存格局。二是“唯GDP”论思想。房地产投资是靠投资拉动经济增长“见效”最快的发展模式。三是土地财政。实行分税制后,土地出让金成为地方财政重要来源,房价与地价互为推动、互相支撑,推高房价遂成为地方政府增加非税收入的基本途径,对地方政府而言抑制高房价、房地产泡沫就一直缺少内在动力。四是宽松的货币环境和通货膨胀预期。货币超发造成通货膨胀和通货膨胀预期。2013年底广义货币量M2达110.65万亿元,比2000年末增长了7倍,M2/GDP达1.95,是欧美国家的两倍多,投资房地产成为人们对抗通货膨胀的有效投资工具。五是税收制度缺失。现有房地产税收体系,房产既无保有税也无遗产税,持有环节基本没有什么税负,而交易环节却税负很重,造成持有和闲置住宅的维护成本不高,使房产沦为投资、投机工具。六是投资渠道狭窄七是美联储宽松的货币政策。次贷危机爆发后,美联储经历三次量化宽松政策后,造成热钱在全球泛滥,特别是流入到以中国为首的发展中国家,推升了发展中国家的股市泡沫、房地产泡沫等资产泡沫。

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