姚美雄:正本清源、重新定位,从快从重抑制房地产泡沫

作者:姚美雄  时间:2016-09-30

  当前中国经济下行压力较大,症结在于人口危机叠加房地产泡沫,严重少子老龄化是导致经济下行的主要因素,而房地产泡沫则使经济下行雪上加霜。目前中国处于跨越中等收入陷阱的关键历史节点,日益膨胀的房地产泡沫叠加即将全面爆发的人口危机,已危及跨越中等收入陷阱,将导致难以实现现代化的重大风险。不去庆父,鲁难未已,要摆脱当前发展困局,必须正本清源、重新定位房地产,从快从重抑制房地产泡沫。

  当前房地产市场已基本失控,房地产泡沫十分明显

  近年来,政策目标与运行方向错乱时有发生,如大力发展资本市场方向和时机无疑是对的,但结局演变成股灾;今年去库存方向无疑也是对的,然而,在一线城市放松房贷、二线城市解除限购和放松房贷,甚至有些地方通过加杠杠来去库存,大大释放了压抑多年的投资投机性需求能量。在已经不菲的高房价基础上,不少地方还恐慌性连夜排队买房,上海离婚买房,杭州限购前夜抢房,导致了在去库存的背景下,楼市分化进一步加剧,冰火两重天,一线和部分二线城市房价大幅上涨,地王频现,楼面价高过房价,面粉贵过面包;而高库存的三四线城市却去库存步履维艰。目前,一线和部分二线城市楼市虚火高烧不退,房地产市场基本已经失控,正在酝酿一场超过2015年股灾的特大经济金融风暴。

  冰冻三尺,非一日之寒。从1998年住房制度改革以后,由于定位失偏,片面追求房地产产业化,过分强调其经济功能,弱化了民生属性、社会属性,尤其是保障性住房严重缺位,保障性住房无论是建设速度还是规模都严重滞后于社会发展的需求,导致了房地产市场存在投资、投机性房产过剩与居住性住房短缺并存格局。10多年来,中国经济发展实质上走了一条靠房地产驱动的发展路径。

  尤其,近年来,“宁炒一座楼、不开一家厂”、“宁当房奴、不当老板”盛行,大量资金脱离了实体经济,流入房地产市场,引发了房价异常上涨,幅度明显超出了经济的实际增长水平,也大大超出了百姓的支付能力。

  经过10多年的大幅度上涨,中国的房地产市场已经出现较严重的泡沫。据测算,仅卖掉北上广深建成区的土地,就可以买下半个美国。全球房价最贵的十二大城市,有3个在中国大陆。然而,中国的人均收入尚不及发达国家平均水平的五分之一,且生态环境与发达国家相差甚远。

  另从国际上通用衡量房地产泡沫的几个指标房价收入比、租售比、空置房看,也说明了当前中国房地产存在较大泡沫。特别是从投资比看,更为明显,房地产总投资占GDP比重2006年为10.2%,2015年攀升到18.7%。而在日本,在泡沫高峰期,该数值也从来没有超过9%;在美国,它从来也没超过7%。

  某种程度上房地产已经绑架了中国经济,近年,房地产完成固定资产投资占全国固定资产投资总额的近四分之一,占服务业投资总额比重近一半;全国财政收入三成左右、地方财政收入50%以上来自房地产;全国信贷资金近三成及影子银行资金四分之三流向房地产。房地产业不仅成为支柱产业,而且在不少地方实质上已是主导产业,房地产已经到了大而不能倒的地步,资源错配十分严重。

  房地产泡沫已危及跨越中等收入陷阱和实现中国梦

  客观准确研判未来经济大趋势关系发展全局。从发达经济体经济成长来看,长期高增长不可持续,经济增速都有一个从高速到中速再到低速或从高速到低速回落的过程。人是社会发展的首要因素,由于人口的剧变将导致中国潜在生产率大幅下降,中国经济进入了下行通道,未来中国经济增长即不是u型、v型和w型,而是台阶式下行。2012年开始中国经济进入了6~8%的中高速增长周期,“十三五”期间,经济增速将继续维持中高速。2023年至2025年间,中国人口将进入负增长,至今,全球人口进入负增长的国家中,没有一个国家经济增长能维持中高速。如果中国人口结构依然健全,按照人均收入水平所处阶段,比照日本、韩国、台湾等国家和地区经济发展进程,无疑2020年之后中国经济将尚有10至15年中高速增长期。但是,由于严重未富先少、未富先老,2020年之后中国经济增长将痛失10至15年中高速增长期,进入中低速增长周期。“十四五”将下一个台阶,进入5%左右中速,2030年后又将再下一个台阶,进入3%左右低速。

  “在中国共产党成立一百年时全面建成小康社会”,“在新中国成立一百年时建成富强民主文明和谐的社会主义现代化国家”,实现中国梦、实现中华民族伟大复兴是中华儿女的共同心愿。从人口角度上看,实现第一个一百年奋斗目标有忧无险;实现第二个一百年奋斗目标则有虑,则存在重大战略隐患。

  人口再生产是社会再生产的必要条件,至今世界上还没有一个国家或地区在人口结构处于少子化即0~14岁人口占总人口比重在20%以下情形下能由中等收入演变成发达经济体。目前,中国0~14岁人口占总人口比重只有16.5% ,大大低于世界的27%平均水平,比美国的20%还低。

  成功跨越中等收入陷阱是实现现代化、实现中国梦的重要门槛,是一道坎。当前及2020 年后,中国进入了跨越中等收入陷阱重大节点。由于人口结构的严重失调,未富先少、未富先老,造成中国在现代化进程推进中,特别是,在跨越中等收入陷阱上先天不足,过早丧失了劳动力比较优势,届时既无发达国家的技术优势和资本优势,又无发展中国家的低成本劳动力优势,将呈现高端挤压、低端挤出的发展困局。在全面小康社会建成之后,中国将面临着经济大幅度滑坡和陷入中等收入陷阱及难以实现现代化的三重风险。

  至今,全球成功跨越了中等收入陷阱,由中等收入演变成发达经济体的国家并不多。不能跨越中等收入陷阱的原因主要是产业无法有效升级、创新能力不足以及贫富差距大等。而房地产泡沫则大大放大了这些短板,叠加人口结构扭曲,这将使中国成功跨越中等收入陷阱的几率大大降低。即使成功跨越了中等收入陷阱,还将可能出现跨越之后经济发展停滞不前的局面。

  房地产泡沫已成为当今中国政治经济生活中基本矛盾的重要根源,成为危害转型发展和社会稳定的一颗毒瘤。房地产泡沫的危害主要有以下几点:

  抑制消费和内需。在欧美等外部市场需求萎缩呈现中长期趋势及国内产能严重过剩情况下,传统的出口导向、投资拉动已难以持续,急需尽快转到内需为主、消费拉动、创新驱动发展轨道上。但是房地产泡沫、高房价增加了居民的生活成本,削弱了消费能力,挤压了消费空间,影响了消费扩张和升级。当前中国居民消费率不到40%,远低于美国70%以上的水平,不仅大大低于发达国家水平,也比同等收入国家水平低了很多。产生这种状况原因是多方面的,显然,高房价也是一个重要因素。

  造成实体经济空洞化。房地产的暴利,使得房地产具有巨大的“虹吸效应”,将社会的资本、土地、 劳动力等主要生产要素都吸引到房地产行业里,造成房地产“一枝独秀”,特别是实体经济不景气,加剧了经济结构失衡,对整个经济造成巨大侵害。

  过去十多年中国房地产的持续繁荣,不仅使房地产价格快速向全球最高峰靠拢,也使几乎所有的国有企业和大型私营企业甚至不少高科技企业也参与到房地产开发中来。在今年各地产生的地王中,国有企业扮演了主要角色。不少非房地产企业过多参与房地产,弱化了主业的发展,以及对其高额盈利的陶醉,于产业和企业而言,无不妨碍着对技术研发与改进、品牌建设的投入,导致了主业荒废、竞争力下降。

  同时高房价不仅提高了生产经营的商务成本,也增加了居住成本,从而推高劳工工资,并在一定程度上抵消降成本的种种努力,导致“中国制造”产品的价格竞争力不断被削弱。在劳动力短缺造成用工成本刚性上涨叠加高房价推升企业的商务成本双重夹击下,近年来,实体经济步履维艰。不少企业关厂炒楼。富士康、三星等外资制造基地已纷纷外迁。连华为这样全球顶级的企业,也在深圳居大不易。

  阻碍城镇化进程。城镇化是扩大内需的重大潜力所在。目前中国城镇化率达56.1%,实际城镇户籍人口39.9%,与发达国家80%水平相差甚远,也大大低于同等收入水平国家。新型城镇化的着力点在于实现人的城镇化,在于农民工转变成市民、农民变市民。目前,城镇化进入了攻坚阶段,而高房价成了实现新型城镇化的拦路虎,面对高房价,农民工不仅买不起房也租不起房,农民工很难转变成市民,造成农民进城意愿减弱。

  弱化创新动力。创新能力不足,特别是缺乏核心技术等使中国处于全球产业链中低端,并带来严重的环境污染。而房地产的暴利,让企业和社会无心于研发和技术投入,制约了社会经济发展向创新驱动转变步伐,这将使中国丧失国际竞争力。过去十多年中国的经济增长居世界之最,GDP总量已位居全球第二,但在此期间除了华为等极少数企业外,并没有产生出世界级的技术品牌,这与房地产泡沫的兴盛与膨胀有着很大关系。

  制约生育。人口已是中国发展的最大短板,人口结构失调已成为我国社会经济可持续发展主要制约因素。鼓励生育特别是全面鼓励生育二胎,提高生育率和生育量,构建相对健全人口结构,为发展提供新动力,是实现中国梦的关键一招。然而高房价大大增加了百姓的负担,不仅削弱了消费能力,而且,还严重制约了生育。

  孕育金融危机风险。银行资本既是房地产投资过热的制造者,又是风险的最终承受者。此外,大量资金沉淀在房地产,造成了实体经济贫血,这也是近年来实体经济出现融资难、融资贵一个重要因素。一旦房地产泡沫破灭,房价、地价将大幅度下降,银行的抵押物房产、土地价值将大幅缩水,银行将承担极大风险甚至面临破产。

  拉大贫富差距,激化社会矛盾.房地产泡沫最显著的恶果是它的社会财富再分配效应,高房价成了贫富差距的助推器,房地产的暴利,拉大了有房阶层和无房阶层、房多者和房少者财产差距,房地产泡沫是当前社会财富分配加剧失衡的最大因素。房价过高不但抬高了城市商务成本,降低了竞争力,而且扩大和加剧了贫富差距、城乡差别,导致社会两极分化越来越严重,严重影响民生和社会稳定,滋生社会不满情绪,成了社会矛盾最集中和最易激化的导火线。

  壮士断腕从快从重抑制房地产泡沫

  房地产泡沫持续膨胀,不仅是重要的经济问题,也是重大的民生问题,更是重大的社会问题和政治问题。衣食住行是百姓的基本需求,安居才能乐业,乐业才能筑梦兴邦。中国人多地少,又是社会主义国家,房子只能是居住品、普通消费品,而不能是投资品更不能是投机品,偏离这一方向,必然要付出沉重代价。

  由于未富先少、未富先老,目前,中国劳动力优势开始丧失,资源环境约束不断增强,只有大力推动创新,加快转型升级,才能以能源资源使用效率提高和劳动生产率提升应对要素投入增长的放缓,以全要素生产率的提升应对经济潜在增长率的下降。在经济下行压力较大背景下,从短期看,固然继续维持房地产泡沫也有助于稳增长、守底限,缓解地方债务危机等。但是,当前中国传统增长模式已彻底难以为继,要成功跨越中等收入陷阱,并实现现代化、实现中国梦,根本出路在向以内需为主、消费拉动、创新驱动的以服务业为中心的集约型发展方式转变,推动由制造大国向制造强国、服务大国转变,转型发展刻不容缓。然而,较为严重的房地产泡沫极大阻碍了转型发展步伐,从全局和从长远看,继续维持房地产泡沫得不偿失、弊远大于利。

  正如前几年美国前总统克林顿告诫中国忽走美国老路,靠房地产驱动限制经济增长。今年1至8月,民间投资仅增长2.1%,比去年同期放缓8.9个百分点,刷新了自2005年开始统计民间投资以来的最低纪录。民间投资断崖式锐减,与融资成本过高、税费重、信心不足有关外,主要与房地产泡沫对实体经济挤出效应密切相关。经营实体,辛辛苦苦打拼,只能微利甚至亏损;而买几套房子就能轻轻松松获得暴利,情何以堪,哪来动力去做实体,更不要说去创新了。

  作为推动中国经济增长的主要力量,民营经济近年来每年创造了60%左右的国内生产总值,80%左右的社会就业,超过50%的财政税收,占60%以上的投资,影响着半壁多的经济江山。作为世界第一人口大国、第二大经济体,创新是强国之魂,实体是国民经济的定海神针和压舱石、是强国之根,不调整发展思路,不能有效抑制房地产等资产泡沫,则大众创业、万众创新将难以落到实处,创新驱动将成空话,实体经济将更加凋零。

  人口数量与结构变化是驱动房地产市场发展的一个基本要素,对房地产市场会产生长期趋势性的影响。青壮年尤其青年是购房的主要推动力量,20~44岁的青壮年劳动力,2010年达到峰值后开始逐年减少,到2030年只有4.49亿人将比2010年下降幅度21%。其中20 ~34岁的青年,2022年至2025年4年间,每年将净减1100万人以上,到2030年将比2010年减少1.04亿人、下降幅度达32%人。上世纪80年代末第三次人口出生高峰带来的婚配高峰已在2014年~2015年产生拐点,24—28岁男性,到2020年将比2010年减少1450万人、下降幅度达23%。2023年至2025年间,我国人口将进入负增长。人口结构的巨变将给劳动力供给、消费需求、社会创新及房地产格局带来重大影响。尽管城镇化的推进,会对房地产有较强的支撑,但这主要是保障性住房的需求,总的来说,青壮年尤其青年人口的大幅减少,对房地产需求就会大大缩小。

  为抑制中国崛起,美国在军事上极力围堵中国,在金融上也不可能袖手旁观,把房地产泡沫吹大,正中美国下怀 。美国利用弱势美元周期打造全球金融市场泡沫,然后,再利用强势美元挤泡沫剪羊毛,进行全球财富再分配。近年美国经济呈现实质性复苏,开启了挤泡沫的强势美元新周期。把房地产泡沫做大,不仅无助于留住“热钱”,而且会加快“热钱”流出,并带走更丰厚的利润 。

  是泡沫终究会破灭,是泡沫越早破灭越好。因为泡沫的出现扭曲了市场价格体系,导致了资源的无效配置,泡沫持续时间越长,资源错配的损失就越大,泡沫破灭越早,对整体经济的冲击就越小。当前,立即刺破房地产泡沫是十分必要的,这有助于改革转型发展顺利推进,目前是实现房地产市场软着陆最后关键节点。去房地产化,会在某种程度上影响GDP短期增长,但是,担心因去房地产化而造成中国经济出现硬着陆则是多余的。这是因为,目前中国存在市场化程度低、服务业发展滞后、城镇化水平低下及创新能力不足的发展瓶颈。上述四大领域不仅与发达国家差距较大,而且在市场化、服务业发展、城镇化方面也比同等收入水平的国家存在较大差距。这些既是差距也是潜力所在。今后,中国在市场化、服务业化、城镇化及创新能力等方面上具有较大提升空间,将有效推动中国发展。

  历史留给我们的时间已经不多了,如果不能有效把握现在到2020年间这段人口红利末梢期的战略机遇期,攻坚克难、加快改革,及时进行转型发展,摆脱对房地产的依赖,对社会资源要素进行全面再调整再布局,释放各种发展潜力,大幅度提高全要素生产率。而是继续沉溺于土地神话,投鼠忌器、首鼠两端,纵容继续吹大泡沫,将耽误时机、丧失机遇,届时即使花大力气能继续维持房地产泡沫至2020年,由于2020年之后青壮年尤其青年人口急剧大量下降,房地产泡沫将难以维持。届时房地产泡沫破灭与人口危机全面爆发相叠加,将重创中国经济,经济不仅存在硬着陆风险,甚至还将面临崩溃的风险,将面临陷入中等收入陷阱,这将断送中国发展好局,全球发展也将受到冲击与挑战。抑制房地产泡沫已刻不容缓。

  有效抑制房地产泡沫的10条建议:

  一是中央应把抑制房地产泡沫摆上重要议事日程及时进行研究部署。日益膨胀的房地产泡沫已危及跨越中等收入陷阱,并将危及实现中国梦。在投资、投机市场,预期管理十分重要,当前要坚决打破市场认为政府为了稳增长,不会让房地产泡沫破裂的幻想。权衡利弊,果断决策,正本清源,重新定位房地产,强化房地产的民生属性、社会属性,综合治理,使住房回归居住品属性、消费品属性,使房地产由暴利回归到正常。及时启动问责程序,对抑制房地产泡沫不力地区、部门进行问责,对决策错误个人进行追责。

  二是特事特办,加快推出房地产税。税收制度设计不合理是产生房地产需求膨胀的重要原因。现有房地产税收体系,房产既无保有税也无遗产税,持有环节基本没有什么税负,而交易环节却税负很重,造成持有和闲置住宅的维护成本不高,使房产沦为投资、投机工具,导致了房地产投资、投机盛行。房地产税有利于改变人们对于房地产发展的预期、改变房地产脱离其本来属性,变为投资品、投机品的趋势。对房子征收房产税是国际惯例,何况中国是社会主义国家,这也是完善市场经济体制的基础性工作。当务之急,抓紧落实十八届三中全会对房地产税改革作出的部署,抓紧推出房地产税,降低交易环节税费,减轻普通老百姓购房成本,大幅度提高保有成本,降低投资、投机收益预期,抑制囤房炒房,保证社会公平。

  三是加快建立健全房地产市场长效机制。要充分运用市场手段,大力推进不动产实名登记,并及时开展全国联网工作。同时,要进一步建立健全购租并举的住房制度,解决低收入阶层的基本住房需求。加快建立城乡统一的建设用地市场,加大对一线和部分二线城市住房土地供应,花大力气兴建廉租房、公租房,补上保障性住房短板,尽快形成保障性住房和商品房的供应双轨制,最大程度地保障居民的住房需求。

  四是深化财税体制改革。当前中国发展中诸多问题与现存的财税体制不合理密切相关。实行分税制后,土地出让金成为地方财政重要来源,房价与地价互为推动、互相支撑,推高房价遂成为地方政府增加非税收入的基本途径,因而,对地方政府而言抑制高房价、房地产泡沫就一直缺少内在动力。目前,土地财政已不可持续,一方面城市土地出让有竭尽之时,另一方面土地财政是典型的与民争利行为,也危及国家粮食安全。土地财政所得就是百姓所失,此外,高地价推高了高房价,最终买单者还是普通民众。要构建与转型发展相适应的现代财税体制,有效理顺中央地方关系,改变地方财政对房地产的高度依赖状况。

  五是货币政策应回归中性。货币宽松是产生房地产泡沫等资产泡沫的重要推手。广义货币量M2由2000年末的 13.84 万亿元增加到2015年底140.65万亿元 ,增长了9.2倍,M2/GDP由2000年的1.39提高到2015年的2.08,高得离谱,是欧美国家的两倍多,货币超发十分严重。货币超发造成通货膨胀和通货膨胀预期。投资房地产成为人们对抗通货膨胀的有效投资工具。当前经济下行是结构性,不是周期性,光靠传统的刺激政策是保不了中长期增长的,而且会带来更严重的结构问题。

  六是完善政绩考核机制。加快建立健全符合转型发展的政绩考核机制,纠正单纯以经济增长速度评定政绩的偏向,约束一些地方政府幻想通过刺激房地产片面发展来获得更多的财政收入和拉动经济增长。

  七是大力发展服务业。去房地产化,实现房地产市场软着陆,会影响GDP短期增长,产生较大规模失业人员和减少地方财政收入。只要深化改革,引导好投资方向,加快服务业发展,就能有效吸纳因化解房地产泡沫而下岗的人员,并保持经济的平稳增长。

  八是教育应与房地产脱钩。教育与房地产捆绑也是固化房地产泡沫一大推手,在倡导二孩甚至全面鼓励生育下,继续把教育与房地产捆绑已不合时宜。

  九是加大金融市场监管力度。要严防信贷资金违规进入房地产市场,以及使用杠杆,助涨房地产泡沫,放大金融风险,严控房地产泡沫破灭引发金融危机的风险。

  十是强化舆论引导。多年来,楼市边调边涨、越调越涨,固化了楼市的牛市思维,放大了市场风险,增加了治理难度。世上没有只涨不跌的市场,泡沫吹得越大,泡沫破灭就越快、越惨烈,当前,要强化舆论引导,使社会各界客观、理性认识房地产市场发展,并做好市场调整的思想、心理准备。

  

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