包海松:房价必跌无疑

  时间:2011-02-18

在人类历史的长河中,房子从来不是核心大问题,粮食才是。房子成为中国全社会关切的核心问题仅仅是近几年的事情。

一、中国高房价的基础

首先是货币。多年来中国经济每年以10%左右的速度增长,而货币发行量每年增加30%左右,钱的增长远高于物的增长。每年数千亿美元的贸易顺差使中国积累了巨额的外汇储备,相应放出二十万亿人民币。一方面我们付出了巨额的货物,另一方面多了二十万亿人民币。这一进一出造成中国资产价格急剧上涨,这是房价高涨的基础。

其次是经济的快速增长让百姓收入水涨船高,产生了改善居住条件的需求;再次是城市化的发展。

二、中国并不缺房子

人多房少及城镇化不断加快是不少人看涨中国房价的主要理由,然而中国并不缺房子。

根据中国住房和城乡建设部资料,截至2009年底,中国城市人均住宅建筑面积约30平方米,农村人均住房面积33.6平方米。按09年底全国城镇人口6亿多来估算,09年底全国城镇住宅总面积约为185亿平方米。2010年,房地产企业商品房销售面积10.4亿平方米,各类保障性住房开工590万套,基本建成370万套,此外另有大量单位集资房、小产权房、城镇私宅等。这些数字全部加起来则至2010年底中国城镇住宅总面积将接近200亿平方米,人均接近32平方米。仅凭这一成绩中国就基本达到了发达国家的住房水准,而现在中国的人均收入仅为发达国家的大约十分之一。(从公开资料看除美国人均住房面积为60多平方米外,日本、韩国、英国、德国等发达国家的人均住房面积在30多到40多平方米,香港人均住房为8平方米。)

不少人认为缺乏建设用地是房价高企的一个主要原因,但事实上中国住宅用地供应充足。2010年,全国城市住房供地计划近270万亩,比2009年实际供应增加约80%,实际仅完成全年住房供地计划的67.9%,尚有三成多的土地在等待买家。

2010年,房地产企业房屋新开工面积16.38亿平方米、销售面积10.4亿平方米,从2007年到2010年全国商品房新开工面积47.2亿平方米、销售面积33.6亿。从开工与销售之间的差额可看出今年将会有更多的新房建成上市,如果市场不出现大的变动,今年上市的商品房面积恐怕将达到接近15亿平方米的惊人水平。按商品房中的70%是住宅及每套100平方米计算,将会有1050万套商品住宅推向市场,加上2011年国家计划建设的1000万套保障房,及大量新建设的单位集资房、小产权房、城镇私宅等,整个2011年城镇住宅新增住房可能会达到2100万套。按3个人一套,可容纳整个英国或一个韩国加半个朝鲜,也可把半个日本搬迁过来。

中国房地产研究会副会长顾云昌表示,中国现在每年新建的房屋面积占到世界总量的50%。目前中国每年新增城市住房面积十多亿平方米,人均增加约2平米。以这样的速度发展十几年后中国的人均住房面积将跟现在的GDP排名一样位于美国之后居世界第二,而我们的人口是美国的4倍多,比全球发达国家的总人口还要多。

中国并不缺房子的另一大主要理由是建房子的边际成本并不高。只要有需求,房子的供应会源源不断,一直到需求价格低于房子的边际成本,房子的供应就无法继续。房子的成本主要由建筑安装成本与土地成本构成,其中建安成本是相对固定的,关键是土地的成本。理论上房子的边际成本由土地的边际成本决定,而土地的边际成本取决于土地的另外用途收益——种植或者当作工业用地的收益,这样的成本显然并不高,远远低于现在拍卖的价格。

很多人认为土地成本由政府决定,这是一种误解。不否认政府对土地的垄断获得了特别收益,但这不是高地价的主要原因。事实上首先是市场对房价的认可使开发商接受高地价,开发商之间的竞争让地价不断走高;高地价反过来激发房价继续上扬,房价上涨又进一步抬高地价。只要市场不认可高房价,开发商必定不认可高地价,土地出让价格也必定大幅下跌,房价定会回归理性。

三、高房价无法持续

刚性和投资需求在不断推高房价,而房价上涨产生的财富效应吸引了更多资金进入房地产市场。在房价一波又一波的上涨中产生了一批又一批的新富豪,也吸引了更多的资金进入这一市场。

高房价必然导致高地价。近几年中国各大城市土地出让金收入占地方财政收入近一半,加上房地产所带动的相关行业,整个房地产业给地方财政提供了巨额的收入。财政收入高,政府职员收入也跟着提高,各地也有了更多资金投资城市建设、活跃地方经济;反过来民众收入的提高又进一步增加对房子的需求,给房价上涨提供了动力。然而这一切皆依赖于卖地,如果地卖不出去则地方财政收入减少,导致政府员工收入下降、地方投资减少,形成财富收入负效应,造成房价下跌的压力。

巨大的需求使房价在人们的惊叹声中节节高涨,无数专家学者对房价泡沫的预测一次次落空。

房子可用于居住,也可用于投资,决定房子价格的是其投资价值。如果拿租售比来衡量,则目前价位的房子没有任何投资价值。但是如果考虑到通胀预期及未来租金上涨的可能性,情况就会不同。

因此可以说支撑目前房价的是房产投资者对未来的预期,然而未来对房产投资者来说并不乐观:

首先天量的房子在不断涌向市场。如果不给房地产市场降降温的话,如此高价位下市场的供应能力会是十分惊人,每年将有数以千万套的新房子推出市场。调节越迟,市场上新增加的房子会越多,对市场的冲击会越大。同时高房价使很多大单位都在搞各式各样的福利房,比如某航空公司前不久就宣称要为职工建一万多套住宅。类似的例子比比皆是,在高房价下这些高收入单位的职工不但没成为购房主力,还能有多余的房子供应给市场。

其次房子已开始相对过剩。不少人认为随着城市化发展每年有数百万人涌向城市,需要购买住房。然而这当中的绝大部分没有能力购买如此高价位的商品房。他们中一部分人在享受政策优惠下的低价房,比如重庆的农转非;一部分只是身份转为城市,人还在农村;也有部分会选择保障性住房。由于中国贫富分化严重,至少城市人口中的三分之一只能由政府提供保障性住房。

第三,不可能指望农村人口城市化来消化高房价。别的国家的城市化是通过低生活成本与高收入来吸引农村人口到城市安居就业,而中国的城市一开始就设置了高生活成本低收入的门槛,这怎么能完成城市化?逆城市化倒是可能。

第四,通货膨胀预期已被高房价透支,政府对通胀的调控会伤及房价。贸易顺差导致的人民币超发是引发通货膨胀的一个主要原因,随着人民币的进一步升值,这一因素的消失并不遥远。通过多采购外国产品供应国内市场可缓解通货膨胀压力,同时回收一定流动性。而加息及提高存款准备金率等紧缩银根的手段会对房价构成压力。

第五,长期看房子并不保值。某一样东西是否珍贵并不由其重要性决定,而由其稀缺性决定。水和空气远比房子重要得多,但并不值钱,因为太容易得到了。前面分析过了,中国并不缺房子,而房子的边际效用规律决定了绝大多数人不会花同样多的钱购买第二套房用于居住。只有地段好的房子会升值,因为这样的房子具有稀缺性。投资者抱着升值的预期,只是这样的预期是基于前几年的经验,却并不符合现今的实际。

第六,房子的持有成本不低。房子要折旧、维护、物业、缴税等。处于升值预期中的投资者不会认真计较这些成本,而一旦升值预期没有了,就会认真核算一切成本。一套房子如果只拿来度假其使用成本会非常高,算上各种费用可能将远比住五星级宾馆贵得多。

第七,七十年后房子的土地使用权必定被收回或变相收回,到期后重新建设的可能性非常小。一个几千户的小区要取得一致意见重新建设谈何容易?并且就算能达成意见重建,那也是需要交纳税费的,否则每一个人都免费使用土地,道路谁来建设、维护?这个社会如何运作?因此七十年后这块土地将与其他用于建房的土地一样,你要使用就需要纳税。只不过你原先住的这一块有使用的优先权,仅此而已。认为买了房就能对土地有无限使用期的想法未免太天真。

第八,政策的压力。政府通过加息、限购、加税等措施促房价下降。对于房地产泡沫破裂对经济所造成的严重伤害政府显然有着清醒认识,所以希望通过温和手段促使房价回归理性。假如一轮又一轮的温和调控仍然不起作用,更大力度的调控将不可避免。

第九,如果让现在的高房价变得合理则必须调整各项价格与之相对应,即使不通过政策主动调整,市场也会自动进行调整。如此一来就会是严重通货膨胀的出现,整个国家将付出极其高昂的代价,也与政府对通货膨胀的调控目标背道而驰。

 第十,有需求就会有供应,对房子的狂热只会导致出现更多房子,而房子多了只会越来越不值钱。

从本质上说房子与电视机、沙发一样都是工业制造品,没有人会购买电视机用来升值保值。从世界各国的经验来看,大概只有日本房地产泡沫的经历与现在的中国房地产泡沫现象类似,但也只有短短几年时间。房子作为一种工业制造品实在没有长期的升值保值功能,中国的房地产泡沫也不可能长期存在。

前几次不成功的调控反而强化了人们对房价看涨的预期,但这一次的情形已完全不同,调整势不可挡。一旦投资者的心理预期在不断加码的各种事实面前被逆转,潮水般涌出的抛盘将彻底击跨他们的心理底线。精明的投资者应立即卖掉手中的房子,而购房者完全可以等到房价大跌之后再出手。

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