包海松:高房价将祸及政府

作者:包海松  时间:2011-04-15

中国经济每年以10%以上的速度增长。在支撑增长的三驾马车中,内需一直不振,外贸已过度透支,唯有投资仍在高速前进。2010年投资占中国GDP的比重已高达69%,一般国家也就在30%左右,可见中国经济已畸形到什么程度。中国各地之所以能连年维持投资的高增长,房地产市场的火爆功不可没。不断暴涨的房价、令人垂涎欲滴的财富效应在吸引各路资金踊跃进入这一市场。火爆的市场引来了巨额的投资、带动了相关行业的发展,也为各级政府带来了滚滚财源。财政报告表明,去年国有土地使用权出让收入达到29109亿元,相当于全国财政收入的35%、地方财政收入的71.68%,占到地方政府性基金收入的89.3%,在沿海一些城市甚至超过了政府财政收入。正是有巨额土地出让收入作基础,各地政府才能大手笔上马包括高铁、高速公路等在内的众多基础建设项目;也正是有了这些固定资产投资,各地政府能让当地经济增长速度轻松超过10%

高房价对政府的作用如此巨大,在一般人看来各级政府是高房价的受益者,也是支撑高房价的背后力量。的确,异常繁荣的房地产市场不但让各地方长官有了政绩,也让不少贪官多了敛财渠道,他们是实实在在高房价的获益者。然而抛开具体的人、将时间跨度稍稍拉大一些再来观察,事情就将完全不同。

容易让很多人想到的是,高房价让许多城市居民难圆住房梦;由于房奴们背负沉重房贷,会严重抑制内需,不利于经济转型;会使贫富差距进一步拉大,造成严重社会问题。然而这仅仅是冰山一角,问题的严重程度远超我们想象。

首先高房价对政府财政是一条绝路。在人们惊叹一年2.9亿人民币的土地出让金收入时,并没有用心思考这到底能走多远。根据国土资源部统计:2010年全国30个省区市(不含西藏和新疆建设兵团)住房供地计划18.47万公顷,实际完成12.54万公顷。如果按3.0的容积率,12.54万公顷住房用地可建设37亿平米成品房。根据中国住房和城乡建设部资料,截至2009年底,中国城市人均住宅建筑面积约30平方米。2010年,房地产企业商品房销售面积10.4亿平方米,各类保障性住房开工590万套,加上大量单位集资房、小产权房、城镇私宅等,至2010年底城镇人均住房面积接近32平方米,城镇住宅总面积接近200亿平方米,仅凭这一成绩中国就基本达到了发达国家的住房水准。而如果按2010年的供地速度,再过6年中国城镇住房面积就可翻一番,而这还没有充分考虑中央政府下决心五年建设3600万套保障性住房的基础上的数字。

让我们想象一下:再过6年,中国城镇住房面积增加了一倍,到那时,房子还值钱么?土地还能卖得动么?当然这样的算法或许过于理想化,没考虑一些客观因素的变化。那么就将时间延长一倍,变为12年,12年后将因房子过剩而使土地出让难以为继。当地方政府缺少了每年2万多亿的土地出让金后会怎么样呢?首先没了钱,基建项目就会停下来,这必然影响到GDP的增长,也必定影响就业;同时,房地产市场的急剧萎缩一定对相关行业形成严重影响,造成大规模失业与税收减少,加重财政负担;没了钱,保障性住房等民生工程就无法继续进行,将造成严重社会问题。但更大的影响还不是这些,而是整个社会将如何运行下去。

城市的维护与发展需要资金,这笔钱不可能完全通过企业税收筹集。从一些发展比较成熟的国家来看,通过征收房地产税来解决本地区基本民生开支是一个通行做法。拿美国来说,50个州都已开征房产税,税率一般为1%3%。根据美国国家统计局数据,从2000年到2007年,中等价位房的房价增长了48%,而美国房产税的同期增幅是62%。美国房产税占地方财政收入的60%以上,缺少了这一基本收入,各地政府只能关门。地方政府收取的房产税主要用于改善治安、教育、环境等,这对于美国老百姓而言,不用一次性交纳巨额土地出让金,每年所交的房产税相当于当地的百姓合伙搞福利。美国这样做的好处是占房多的人多交钱,空房也要交钱,有利于房产资源的合理分配与使用。但是中国的土地出让金制度是一次性收取70年使用费,这笔钱并不是分配给70年使用,而是即收即用,并不留存。如果每年都能卖出面积差不多大的土地,那政府是能够维持下去的。但这显然是不可能的,一方面根本没有这么多土地;另一方面再过十来年市场上的房子都显得过剩了(如果考虑到独生子女政策对城市的影响,这一情况更加突出),又有谁愿出高价要地?因此,约从2020年前后开始,中国地方政府将面临极其严重的财政危机;如果房地产泡沫在近期破灭,这一危机将提前到来。

对这一财政危机的判断可以从一些事实得到强化。资料显示,2010年,重庆市财政用在民生方面的支出达887亿元,这已是连续4年重庆将半数以上的财政用于民生,而这些钱的相当一部分来源于土地收入。作为中国最富庶城市的上海,即使在高速发展的当今,每年社保亏空超百亿元,需用土地出让金填补。而在今年的两会上,某位市长坦言:“地方政府事权承担多,责任较大,收支矛盾较为突出,不靠卖地,还能靠什么?!

很显然,如果不改变这种发展模式,矛盾将越积越深。

在一般人看来,政府是通货膨胀的推手与获益者,这在通常情况下是正确的。但在中国房地产市场里面,政府也会面临极大的通货膨胀风险。首先从资产经营角度看,在通货膨胀期,经营者应持有实物资产,这样才能抵消通货膨胀的损害;或者变出售为出租,租金将随着价格的上涨而上调,这其中的差别是不言自明的。拿某城市原来价格1万元现在涨到3万元/平米、楼面地价3000/平米、面积为100平米的房子来说,政府一次性得到的土地出让金是30万元;而按升值后的价值及1%的房产税来收,每年是3万元,70年是210万元。这还是按1%的最低税率及没考虑今后房子的升值空间,更不用说变卖为租后房主不用一次性付出太多,将有更多的钱用于投资消费,有利于活跃市场,让全社会都从中受益。由此可见,如果高房价是合理的,那政府就亏大了。

在中国的房地产模式下如果高房价是合理的,政府还将面临更大负担。一方面高房价必定是高工资,因为价格的传导机制最终一定会使包括工资在内的各种市场价格全面上涨;另一方面过高的房价只能使更多的民众因失去购买能力而依赖政府供给,增加政府负担。而在政府一次性收取70年土地出让金并使用完后,地方政府拿什么来保障基本民生?

在土地财政的诱导下中国到处是建设工地。全国人大常委、民建中央副主席辜胜阻注意到,在有些地方,GDP中有50%60%是来自于房地产。土地财政导致的高房价将严重伤害我国创新能力、损害社会公平、恶化贫富差距、危害经济转型。可以说高房价已经严重危害到中国的社会稳定与持续发展,必须要下决心加以解决。

坦率地说限购并非市场化手段,某种程度上是以牺牲效率作为代价来保公平。这样的手段只能临时使用,决不应长期维持。解决问题的关键是要明确房子作为基础民生消费品而非投资品的市场定位,削弱其投资属性、收窄其获利空间,使一大批投资资金远离这一市场,让一大批处于投资客手中的房子主动投放市场。这样做有利于房产资源的合理分配与使用。更为重要的措施是改革土地财政,将一次性收取70年土地使用出让金改为每年征收税产税。如此一来既保证了市场的高效,也维持了社会的公平与稳定发展。
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