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陈淮:中国房地产企业社会责任的现状与思考

  时间:2011-06-29   浏览次数:0


  时间:2011年6月26日

  地点:北京新大都国际会议中心

  主题:首届“中国责任地产TOP100”发布会

  以下是住房和城乡建设部政策研究中心主任 陈淮的演讲实录:

  【陈淮】:谢谢大家,我们今天有这个机会讨论一个重大的,有意义的话题叫企业的社会责任,特别是房地产企业的社会责任,很短的时间,没办法按照主持人说,中国房地产企业社会责任现状,这是比较大的话题,我们要一一把它说清楚的话不是20、30分钟。但是我想做这个题目做以下几个意见。我看到给我的材料中有一句话,让我心里有一些郁闷,“由于房价较高,住房质量虚假广告、恶性拆迁等问题屡禁不绝,使得房地产企业在社会上的形象普遍不佳”。这个话说的有点沉重,但是我得替房地产企业说句话是我们恐怕把很多该政府承担的形象责任,以及社会转轨、变轨的过程中利益关系调整过程中的矛盾冲突,以及社会发展不足带来的与人们预期之间的差距都加到房地产企业上,以为这是他们的社会责任,以为房地产企业可以在一夜之间让七成人都买得起房变成现实,以为房地产企业可以使每个人在改革过程中都获益,而且获大益,没有人的利益受到影响,这是不现实,不客观,也不符合规律的。

  为什么提起这个话题呢?我们得强调,我们中国30年前在座的很多领导的年龄应该都经历过,30年前诸位和诸位的父兄人人都是无产阶级,谁有过占着房子,抢着地的资产,在那个时代有资产是一种罪恶,有资产是社会的敌人,是打倒的对象,那得对你施以无产阶级专政的铁拳,得叫你打翻在地,再踏上一只脚令你永世不得翻身。那个时候我们崇尚的是越穷越光荣,越穷越革命的价值取向。今天,当万万千千老百姓质问凭什么我买不起房子,凭什么不便宜的卖给我房子,凭什么我不能更好的分享房,城市资产升值,以及拥有资产带来的财产性收入的时候,在这种时候实际意味着我们的社会价值取向已经发生了天翻地覆的变化。有产不再是一种罪恶,是一种善,是社会保护、支持、提倡、鼓励的一个价值取向。这不是我编出来的,在中国共产党关于全民建设小康社会十六大报告明确提出,什么叫全面的小康社会呢,家庭财产普遍增加,人民生活更加富足,也就是说我们这一轮小康的目标不仅仅是提高收入,而且包括增加老百姓私人财富的累积,我们房地产业也正在为社会发展作出贡献。

  也由此引出一个话题,什么话题呢?我们得承认包括制定规则的政府,包括我们参与交易的市场,包括我们作为住房提供者的房地产企业,也包括买房子的人,也包括刚才时总所说到的热情高度关注的这个市场发展变化的媒体,我们都是小学生,我们对占着房子,躺着地,普遍拥有私人资产这件事是生疏和不了解的。刚才为什么时总说世界几百强中责任地产报告,中国的房企还没入围,这不奇怪,一个天翻地覆的社会革命需要每个人把这个社会中应有的位置和他的利益关系理清的话,那么这需要一个比较长的时间。

  举一个例子足以证明上述这段话,我们到2007年《物权法》实施之前,所有买了房子的人你那个产权是没有法律依据的,你花了那么多钱买的房子,在2007年以前买的那个房产证是没有法律依据的财产证明,没有得到社会权威承认的,可见我们社会的实践发展和社会发展之间存在多么大的不平衡,因此我们在讨论房地产企业的社会责任的时候,也自然就涌现出这么多的不平衡。有很多关于房地产企业社会责任的误区,人们以为房地产企业应该裸捐,应该像打土豪分田地一样,跟大家吃一样的饭,住一样的房子,赶快把你们的财富捐出来这个社会就发展了。还有人以为,房地产企业承担有给穷人无偿提供,或者是非常廉价的提供保障房的责任,还有人认为房地产企业只要不赚利润,大多数老百姓立马就能买得起房,这些要求都和房地产企业客观可能和应该承担的社会责任有比较大的差距,并不准确。如果我们一言以蔽之,什么是企业的社会责任,什么是房地产企业的社会责任的话,那么这个问题并不难回答,在经济学意义上,企业,也包括房地产企业,努力实现社会公共利益的和长远利益的最大化,就是社会责任。这个长远利益和公众利益不仅仅包括慈善、裸捐,以及为灾区提供多少的援助,多少的资金。公共利益是一个综合体,包括我们课题研究中所涉及的方面也还有很多,与此比它更宽泛的方面,我们也可以说一个经济学的基本道理,在市场经济这样一个制度背景下,企业作为社会微观细胞,它的天生使命,它的天然职能就是通过给别人增加利益来满足自己的利益。在市场经济下,企业是唯一以满足别人利益而满足自己利益的财富创造主体,务必明确这一条。不是把企业杀光社会就获得更大的好处,我们让企业有利益可图,企业要通过让社会有利益可图,这样才有我们的社会和经济的协调发展。

  这个社会中谁不是通过增加别人的利益而获取自己的利益呢?这其中包括人们从未理解的强盗、小偷,以损害别人的利益来增加自己的利益,也包括被保障人群通过分享别人的财富来满足自己的利益,也包括政府履行公共职能,总是强制的收取一部分利益来满足另外一部分利益,只有企业是市场经济下唯一的以创造更多的财富,以增加社会和别人的利益来使自己获得更大利益的唯一主体。包括政府都不是,你希望政府所做的所有事,政府只有一个资源的来源,那就是收税,那就是从另一部分群体中减少来满足这一部分群体的要求、诉求。所以我们千万不要把企业的社会责任就以为是打土豪分田地,要求他承担所不应该承担的责任。

  但是我们企业是不是把应当承担都承担够了呢?我们认为也确确实实存在很大的差距,我们承担为社会建越来越多,越来越好房子的责任,我们承担了给社会缴纳,给国家,给老百姓提供更多公共福利资源,提供税收的任务,我们承担了吸收更多的员工就业,让员工通过在我们企业中的愉快就业来获取个人利益,我们也承担了城市发展等诸多方面的重要职能。但是,我觉得还有四个方面需要我们的社会房地产企业继续去努力。第一个,我们房地产企业应当努力的、自觉的、主动的贯彻执行、引导社会形成健康、文明消费模式这样的一个思路。我希望在我们进一步的研究中发现有越来越多的企业说我们是努力让老百姓分享城市和发展的好处,拥有财富的好处,但不是通过超过自己的风险承受能力去买房子,不是通过炫耀、炫富来表达自己的社会地位,不是通过把风险转嫁给金融或者其他的社会利益主体来满足自己的私利,我们太多的房地产广告,什么“王者风范”、“独享尊荣”,这是真是假,还有一个广告是“不能给他一个名字,那你就给他买一套房子”,这样的说法完全不符合社会道德的底线,也不利于老百姓人民群众在社会住房利益满足上形成健康文明的消费模式,最近很多房地产企业,在我调研或者各种场合的时候,很多开发商抱怨说房地产要限购不放开第三套,第五套房自由购买,我以为这种指责可能你在社会责任主动自觉意识还有点点差距,我们不应当鼓励奢侈性消费,浪费资源的消费,过度占有资源的消费,我回答这样的问题都有一个很简单的例子。假定一辆公共汽车,你有的是钱你说我买两份票,我把所有的座位都买两份票,后上车的人都站着,谁也不需坐,我包了,你说作为维护公共利益的政府要不要干预这种过占有资源的不当行为?我们建议第一我们的房地产企业在引导老百姓行为健康文明消费的模式上作出更大贡献。

  因为时间的关系我没有放PPT,我们曾经2006年,我们博士很多都参与了,到国外欧洲、美国、日本拍了很多中产阶级住宅,包括最富裕美国中产阶级,我们所说独栋别墅,外立面没有任何炫富的元素,没有人企图我住这个房子因为我特别了不起,我的社会身份是怎么样独享尊荣,这样的引导是不正确的,不符合社会公共利益和长远利益最大化的。

  第二,我们房地产界有责任在我们的住房建设中更多的满足迫切需要改善住房条件的中低端老百姓的需求。我们媒体有个误解,以为不管是调控政策还是房地产开发商的良心发现,只要把房价降到70%的人就能买得起,今晚70%的老百姓都能得到改善,这是绝无可能的事,全中国的城乡居民,全中国的城镇居民改善一轮住房最快最快也得20年。很仁义的一道算术题,如果我们的城镇居民20年才能改善一次住房,每年只能有4%到5%的家庭改善,别说把房价降到7成人都能买得起,房子就是不要钱,每年所能供给的4到5套也绝无可能就此变成70套,但是政府和社会应当努力的满足哪4户或者5户家庭的住房需求呢?应当首先满足住房极端困难的,急等娶媳妇的小白领等实际需求,迫切需要需求,而不是已经有了2套、3套房还要盖更大、更多的住房,为卖而买的住房需求,希望我们的房地产企业在这样一个符合社会公共利益的政策方面发挥自己的主动性,并且积极参与,并且在自己的户型设计,在自己的产品结构,以及在自己的房子质量上作出自己的努力。也希望我们下一回的TOP100的评价中有这样的,更多的善良企业。

  第三,我们房地产企业的社会责任还包括要协调好社会各方面利益关系,这在我们目前100个评价中比较注重的,但是也还有缺陷,如同我刚才说这也不奇怪,我们也没有占着房子,躺着地,游戏规则的各方面经验,也在摸索。现代企业制度表达了一个企业和社会各方面各个利益主体之间的关系,我们得明确企业第一位的利益是投资人的利益,是赚取利益,这不是福利企业,不是民政局办的残疾人工厂,而是一个市场中搏杀主体第一位的利益,但是这个利益不是企业唯一的利益,在企业的利益结构中,还包括大小股东之间的利益协调,比如前期我们在资本市场发育不完善,经常出现了大股东侵害中小股东利益的种种问题,还包括出资人与经营者之间的利益关系协调,也就是防止内部人控制,还包括出资人与企业员工之间的利益关系,比如工资、就业、同生共死,形成企业文化,企业凝聚力。比如还包括企业和银行以及债权人之间的关系,我们房地产企业最大的问题之一就是架空债权,卷款潜逃以及假按揭,实际上都损害社会某一个利益主体的重大利益。还包括和你供应商之间的关系,特别是还包括和你的产品消费者之间的利益关系。

  我曾经大声呼吁,但是没有引起过我们媒体重视的一件事,因为媒体的眼光都集中在房价这个问题上,就是政府在房地产市场上的所有游戏规则,应当坚定不移的站在住房消费者的一边,在这个市场游戏规则中,政府作为这个游戏规则制定者和监督实行者的责任,应该坚定不移的站在住房消费者的一边,我们到现在为止在有关制度上还做的远远不够,开发上有一万条理由和地方政府相互沟通、协调,比如拆迁问题上,公共设施提供上,电力配套设施上,以及价格制定上,从来地方政府什么时候和全体市民就我们城市的住房建设,要建什么样的房型,应该具备什么样的功能,主体供应,未来的三年主要供应对象应该着重什么方向呢,听取过老百姓的话呢。我们的政府应该努力,我们的房地产企业也应当在这方面承担更多,更大的社会责任,你是社会公民。我刚才说什么时候房地产企业把你的市场,你的衣食父母,你消费者的利益忘掉,忽视了,你离死已经不远了,别以为我危言耸听,我们的不长的改革开放时间,已经多次经历过类似产业发展的悲戏剧了。

  上个世纪80年代末到90年代初,中国老百姓忽然进入了一个家电时代,那个时候的丈母娘需求从自行车、缝纫机、手表一下子转变为冰箱、彩电、洗衣机。那个时候的家电企业也如同我们今天的房地产企业一样的被社会所追逐,所关注,但是没有多长时间,中国城镇居民家电的普及率迅速提高,到上个世纪90年代末亚洲金融危机爆发之后,特别是到进入2000年、2001年的时候我们家电企业生产能力与市场需求出现了极大的供大于求的过剩,人们认为中国家电企业将全军覆没了,彩电价格大战。确确实实在这个历史过程中当初红极一时的,遍布大江南北的,那些受到政府支持的民营家电企业基本上死光了,包括北京的牡丹牌电视机、昆仑牌电视机、上海双鹿冰箱、水仙牌洗衣机,目前硕果仅存的是长虹一家,是军转民来的,但这并没有妨碍中国的家电业成长为世界一流的家电大国,并没有妨碍我们当初政府连户口都不给报的黑孩子,今天成为世界一流的家电大企业。那些受到政府格外呵护,受到市场极力吹捧的企业为什么瞬间就死光了,因为这个物种的最大弊端,他忽略了他衣食父母,他消费者的利益诉求,在他们对质量、品种、结构的变化上不能跟上市场的变化,他唯一的选择就是被淘汰,为了社会,也为了自己负起这个社会责任。

  最后,我们特别强调,中国是个人多,地少,资源严重匮乏的国家,我们得老老实实告诉大家,希望大家告诉你的子女,你上小学的时候老师告诉你我们伟大社会主义祖国的地大物博,现在我们都把地把物博的博从博士的博换成薄厚的薄,支撑中国45种的主要矿产品中我们有25种是严重短缺的,而且全部是大矿,铁矿石、石油、天然气、铝矾土、有色金属无一例外的严重短缺,我们的社会正在经历一个叫做工业化和城市化发展阶段中高资源指向阶段,在全世界没有任何一个发达国家能躲得过这个发展阶段,在这个发展阶段中我们工业系统要大规模形成现代化的固定资产,生产能力,我们的城市要建立起能容纳大多数人居住、生活、工作的这样的城市资产,我们要建立最现代化的基础设施,老百姓要住好房子,开私家车,用空调,这个阶段叫做高资源指向阶段,没有一个国家能绕得过,躲得过的。但是我们偏偏面对的是一个资源严重匮乏的先天条件,我们偏偏面对的是一个对资源竞争格外激烈的21世纪的国际市场。

  日本在1964年开奥运会,上个世纪60年代到70年代初期完成它的城市化大规模建设,形成东京、大阪两大都市圈,以及完成了新干线铺设,完成老百姓住房,从脱困期向改善期转变,它也曾经面对过这样一个高资源指向阶段,日本人管1965年称为“汽车元年”,那一年私家车爆发式增长。但日本在这个阶段上恰逢海湾石油大发现,它铺设新干线的时候,石油不足2美元一桶,中国正在铺设京沪高铁的时候,我们正在城市中大规模建设轨道交通的时候,我们面对的是100美元一桶的石油,面对的是全球气侯编译,人们的环境压力,面对的是我们得罪给子孙后代留下可持续发展的资源。这就愈发要求我们作为配置资源的房地产企业,特别是你的产品决定着社会未来20到30年,甚至更长一段时间的资源消耗程度,决定着社会经济发展的质量,决定着我们的城市结构的时候,格外沉甸甸的想一下我们能否为节能、节材、节水、节地以及形成资源节约型的生活生产系统更多的做一份贡献,承担一份责任。

  以上就我们这TOP100里的足和不足部分以及欠缺部分向大家作出以上补充说明。谢谢大家!

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