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党国英:改变住房形态 刺激一千万亿消费

作者:马克  时间:2015-05-27

  (摘要:现在中国最急迫的是经济增长乏力,国内生产能力强,但国内外的需求不行,攀比性消费受到抑制。社科院农村发展研究所宏观室主任党国英认为,政府如果要经济增长,就不要把来自香港的开发商盖楼和80平米单元房当样板学习,而应该把开发商晒在一边,改变中国人的住房形态,允许把土地切割成小块来卖,在城市大量建设独栋别墅。)

  搜狐财经:您为何要提出改变中国人的住房形态?

  党国英:我国大城市最突出和最被忽视的问题,就是城市建成区平均人口密度不高,但是居住区人口密度超级高,平均为欧洲居民区的2-3倍。现有土地制度下,开发商在城市里大量修建多层和高层住宅,导致城市的街区很大,单位面积道路交叉口大约是欧美大城市的十分之一,十分容易导致拥堵。

  中国大城市一般把居住区挤压在城市建成面积25%以下,让多数老百姓居住在多层或高层楼房内。研究表明,住在这种单元楼内的孩子学习能力差,社交能力差,容易失眠,神经病变发作几率更高。楼层越多的住宅对居住者的负面影响越大,高密度住宅区会产生强烈的拥挤感,对身体健康造成损害,使邻里关系恶化,熟人社会难以培育,产生“拥挤综合征”。

  所以我提出改变住房形态,如果像欧美像日本东京那样,城市里建造大量的独栋别墅,构成低密度住宅区,邻里关系就会很好,互助程度会明显大于高人口密度的多层和高层住宅。

  搜狐财经:独栋别墅对经济有什么影响?

  党国英:现在最急迫的是中国经济增长乏力,国内生产能力强,但国内外的需求不行,攀比性消费受到抑制。有些消费不容易带来攀比效应,比如说请保姆,外人看不见。而有些消费容易带来攀比效应,比如住房,只要国家经济有潜力,这部分消费就有可能被释放,从而刺激经济增长。对于没有攀比效应的消费,如果国民经济中普遍都是这种情况,经济不容易增长,大家没有扩大消费的动力。

  能产生攀比效应的消费,好多居民都没有具备。我们能否满足?家电作用不是太大,农村已经普及。汽车有攀比效应,农民买的越来越多。但是我认为对国民经济拉动最强攀比效应的消费就是住房。

  现在多层和高层住宅太多了,房地产泡沫肯定要破。目前提的改善性住房需求还是多层高层住宅,意义不大。这类住宅的建安成本是2,3千块钱一平,因为土地不是你的,中国人不会花很多金钱去装修。反过来,如果土地是你的,自己在上面盖一个独栋别墅,你会拿2,3千块钱凑活吗?不会,一定会非常讲究。所以我在上次的论坛(农商论坛)上说,一个日本的建筑商给我讲,日本一平米的建筑安装成本是2万人民币。我们北京大概不超过5000块钱,为什么给自己建房就是2万块钱,这个道理我就不说了,你能理解。

  我们有4.5亿亩的城乡建设用地,只需要8000万亩土地可建设2亿多套独栋房屋,一平米建安费用按2万人民币来算,可以产生差不多1000万亿的建筑安装的市场需求。1000万亿的消费假设十年达到目标,就是每年产生100万亿的消费。

  搜狐财经:需要进行哪些改革才能实现住房形态的改变?

  党国英:第一,要取消建独栋房屋禁令。现在虽然不允许建独栋,但开发商普遍在搞。独栋房屋容积率低,所以开发商拍下土地后,往往在一个地方搞一个很高的楼,把容积率弄上去,再在旁边建独栋别墅,或者搞成连排别墅卖。

  第二,土地零卖不要开发商。现在的城市建设是军事化做法,政府把土地从农民手里征收过来,再招拍挂给开发商,开发商再统一建设一大片兵营一样的房子,卖给消费者,这种做法很糟糕,导致拥堵和拥挤综合征我前面说了。

  政府应允许把土地切成小块零卖,200平、200平的卖,你有钱和建筑商签合同,没钱再加个银行,把开发商晒到一边,没开发商什么事情。开发商本来就是一个寄生性的东西,从香港那边学来的。如果不是政府垄断土地的行为,我们要开发商做什么?无论买小块还是大块土地,直接找建筑商就行了。修铁路更不需要开发商,和铁路专业公司签合同。开发商可以有,但是主要做特殊事情和特殊建设。政府不要害怕房价降下来,不要害怕银行受冲击,让开发商倒闭就行了。

  第三,权力下沉。我们应改革土地管理体制,政府可以出规划,但把规划权下放,土地可以切块卖,比如总共有300亩地,不适合搞农业,也不是林业生态地,怎么办?地区居民开会,决定建适度住宅,行不行?国土局可以管大的土地规划,政府管规则,具体土地开发利用权交给社区来做。

  第四点,用累进税制惩罚地霸。土地切块卖以后,原则让个人少占地,如果有人钱多买了太多土地,就用累进税约束。比如标准是一家宅基地不能超过200平米,超过就实行惩罚性税率,这是建设税。另外每年还收财产税,都按累进税率来征收。赶紧把土地财政用房地产税来替代,如果十年搞2亿套独栋房子,政府能收多少税,对服务业带动也很大,整个社会经济会上一个新台阶。收上来的税可以作为基金,用于补助农民等。

  搜狐财经:目前北上广等特大城市已经有很多高楼大厦,怎么办?

  党国英:你已经问到了很细的环节上,办法有两个,第一,充分利用城市闲置用地。人往郊区走,发展市区内快速轨道交通是趋势。已经盖起的高楼怎么办?一般穷人比富人忙,穷人收入低,要更拼命。首先应停止高楼建设,另外中国城市里头有大量工业闲置用地。一般欧美国家工业用地不会超过城市建设用地20%。中国在30%左右,很浪费,上海是27%,你能想象吗?欧美的国家城市建成用地里45%是居民区,和我们完全不一样。所以,已经盖起的高楼就不要拆了,要用激励机制把闲置用地规划成独栋住宅。

  第二,利用农村土地。中国从来不缺土地,农村就有很多边角地,北京郊区没有种庄稼的土地多的是。但是,现行土地制度把大量农业利用价值低的土地排除在住宅用地之外,居民住宅建设用地受到极大抑制,一边是高昂的城市住宅用地地价,一边是大量闲置的非农用地,这是很不合理的。政府应开放浅山区让有条件的中国家庭得到独栋房屋,让人人能住得起别墅。至于这样做会不会破坏山区生态环境,相关管束措施发达国家有相当多成熟经验可借鉴。

  总之,政府不要害怕房价降了以后经济会垮台,这方面降了,另一方面独栋房屋带来的建安需求和服务需求等又会起来。政府不应该抑制消费,而应用土地制度,规划制度、财税制度等方面的改革措施释放消费需求。

  搜狐财经:国外有先进的例子可以借鉴吗?

  党国英:日本在旧城区改造过程中就最大化保留了个人选择权利,日本在高速化城市过程中基本没有失去旧有的风格,原住民或闲置土地主人在很大程度上可自己建造或改造房产。举个例子,东京某繁华街道的一段,某人有一块不到30平米大小的土地,而这块地紧贴街面的一座大楼,土地主人就请了英国著名设计师设计了一座小型建筑,用作珠宝交易,竟然成了街道的一个亮点。

  所以说,美是在不经意间创造的,这种创造无疑依赖于对私人产权的尊重,对个人选择权的尊重,而不是像现在中国这样,让开发商来盖楼。

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