冯政廉:应当调整住宅公共维修资金管理使用办法

作者:冯政廉  时间:2014-05-26

  住宅公共维修资金的管理和使用关系到千家万户的住房维修,是一个民生问题,也是社会事务管理的一个重要方面。但是,我们却经常从媒体、从身边人听到有关这笔资金很难提用导致住宅屋面、电梯等共用部位、共用设施不能及时维修的反映。去年8月8日央视《焦点访谈》报道,“全国缴存的公共维修基金已经超过万亿元,但是使用率却不足百分之一”,北京、广州、天津三市的使用率分别只有1.55%、 0.99%、0.53%。最近,长沙市物业管理工作会议反映,截止2012年底,全市物业维修资金归集总额95.1亿元,使用4794万元,使用率约 0.5%。这些情况表明,居民申领住房共用部位、共用设施维修资金难并不是因为没有资金,而是申领的办法有问题,申领不方便。 

  现在各地的物业维修基金管理办法都是依据原国家建设部、财政部2007年发布的《住宅专项维修资金管理办法》(165号令)制定的。按照165号令,动用住宅公共维修资金首先要由物业服务企业或相关业主提出事项与资金使用要求,再由业主大会或“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过”后才能实施,完工后再向政府有关部门申请在维修基金中列支,经审核通过后才能通知开户银行划拨资金。由上述规定可以看出,业主申报维修事项非常繁琐,其中最难的是要求业主大会或“三分之二以上的业主讨论通过。因为集中业主开会或组织三分之二以上的业主讨论维修事项很不现实,有的业主是买房投资,有的业主把房子出租了,平常打个照面都难。而且,对不影响自己日常生活的维修事项,业主通常不会关心。 

  除了申领公共维修资金繁琐以外,由业主委员会管理和使用公共维修资金也显然缺乏可行性、可操作性。按照165号令,业主大会成立后物业管理区域内业主缴存的公共维修资金应当划转至业主大会开立的账户,由业主委员会管理。但业主委员会不是常设机构,没有自己的办公场所,没有专门的会计出纳,其成员也不拿工资,不具备法人资格。显然业主委员会无法履行165号令所赋予的管理和使用公共维修资金的职能。由业主大会和业主委员会来管理和使用住宅公共维修基金,可能源于一种公民自治理念,但我国的社会发展还没有达到那样的阶段。 

  此外,在费用分摊、后续资金的筹集、如何尽可能实现闲置资金的增值等方面,公共维修资金的管理和使用也存在一些实际问题。 

  其实,从业主的角度考虑,按照政府有关规定支付必要的公共维修费用就是业主尽了义务,房屋共用部分、共用设施发生损坏或者需要改造更新就是业主应当享受的权利,而这笔资金如何使用、如何用好,如何对资金的管理和使用进行监督审计都是政府的事情,没有必要让业主操心。下面是笔者的几条具体建议。 

  1、由国家发改委牵头对原国家建设部、财政部2007年发布的《住宅专项维修资金管理办法》的实施情况进行调查,明确公共维修资金申领难是不是办法本身有问题。 

  2、业主大会只对业主共同关心的问题召开会议,业主委员会只负责收集、反映业主的诉求,不承担具体管理住宅公共维修资金的职能。公共维修资金由城市区一级政府相关部门按规定实施管理。 

  3、城市区一级政府、街道办事处可以通过服务外包的形式,经市场竞标把城市各小区的物业维修包给专业公司。 

  4、简化住房维修申报程序,要像申报电话、电脑、有线电视故障那样方便用户。业主发现住房维修事项即可直接拨打已经形成服务关系的物业维修公司电话,物业维修公司即上门了解维修事项,确认维修事项费用是否由公共维修资金支付,如果不属于共用事项,由业主自己承担费用。由公共维修资金开支的维修事项既要由物业维修专业公司内部审核批准,还要向该维修事项相关账户的全部业主公示。 

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