冯政廉:关于稳定房地产市场的几点建议(新稿)

作者:冯政廉  时间:2015-04-18

  据国家统计局数据,2014年末全国待售商品房面积已经高达6.2亿多平方米,比2010年中的1.9亿平方米暴增了2.24倍。据住建部政策研究中心数据,到去年10月全国商品房销售占正在施工的商品房面积的比例不到10%,也创下了历史最低水平。

  由于房地产业在我国经济中具有体量大、产业关联度高、在银行贷款中占比高等特点,因此,稳定房地产业对于稳定宏观经济、防范金融风险具有举足轻重的意义。最近,中央有关部门出台了降低二套房首付比例和二手房营业税免征时间从5年下调至2年的政策,体现了中央稳定房地产市场的政策取向。为了增强中央宏观调控的有效性,有必要出台更多有利于增加商品房销售的政策,下面是笔者的几点建议。

  1.调整土地出让招拍挂方式,降低商品房土地成本。增加商品房销售必然要求降低房价,降低房价必然要求降低作为房价重要构成的土地出让价格,降低土地出让价格必然要求调整推高房价的土地出让招拍挂方式。现行的土地出让招拍挂方式基本上是谁出价高就出让给谁,而置入围投标企业的资质以及其他相关情况于不顾。因此,土地出让方式应当由只看出价高低调整为对投标企业实行多因素综合评分。这些因素除认购价格以外,还应该包括企业的资信情况与资产负债水平、已建商品房评价、已建商品房销售率、对拟投标土地开发计划的评价等,并设计不同的权重由随机组成的专家进行综合评分。按综合评分高低确定土地受让方,扭转只问出价高低不管是否影响经济增长的不良机制。

  2.土地使用费由一次性收70年改为逐年征收。一次性收取70年土地使用费实质是把以后70年的土地财政收入一次性收了,同时也把购房人以后70年的土地使用费变成了一次性负担。如果改为逐年收取,就能降低房价、减轻购房人的当期负担,也为后人留下了一笔财政收入。

  3.对改善型购房给予短期融资支持。改善型住房需要者如果没有足够的积蓄,就要先借钱买新房,新房装修入住后才能把腾出来的老房子卖出,用卖老房子的收入归还买新房的借款。因此商业银行可以针对这种需求提供定向融资服务,达到既满足改善型购房需求,又增加银行收入,还有利于宏观经济稳定的多层目的。商业银行可以通过设计专门的合约与办理流程来保证改善型购房融资的稳健操作。

  4.以租代售盘活存量房。以租代售既不同于普通租房,也不同于分期付款购房。普通租房不以买房为目的,分期付款的付款次数是一定的。而以租代售是以买房为目的,不能退租,其租金可以低到同类房屋的当时租金水平,当所付租金累计达到签约时的房价水平及应付利息总额时,租房户即可取得房屋产权。以租代售是满足购房资金不足市民,包括城镇化过程中入住城市一部分农民的住房需求,活跃房地产市场的一种值得尝试和推广的方式,符合中央“住有所居”的精神。以租代售的房源可以是存量商品房,也可以是二手房。地方政府可以采取创办期间免税等政策鼓励社会创办住房租赁公司,住房租赁公司也可以由房地产开发商创办,把自己的全部或一部分商品房转为以租代售房。

  逐年征收土地使用费和逐月收取以租代售房租,不要担心购房人、租房人不按时履约的问题,过去城市居民都是租房住,现在城市租房的也不少,并没有普遍性的赖账行为。我国正在全面依法治国,要相信国民的法治观念。

  5.房地产企业自身也要逆势而上。比如,销售工作应当由不加选择的面向大众转变为依据楼盘的地域、风格等特点更加重视特定市场、特定群体,把楼盘的信息、资料及时投向购房可能性更大的群体。欧洲一些18、19世纪建造的老房子看起来依然很好,建筑风格也为人们所称道。我国房地产企业也可以考虑建造一些有几百年寿命、风格和质量能够经受岁月考验的富有特色的高品质小区及住房,以开发一些高收入群体的潜在需求。同时,房地产企业也应当从优化设计、保证建筑质量、提供使人放心的售后服务、开展装修业务,以及内部实行精细化管理等方面来扩大销售和提高效率、降低成本。

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