马光远:我来给房地产调控补一刀

作者:马光远  时间:2017-04-11

  房地产调控是经济政策,不是站队和表态。过于严厉的短期措施可能伤了房地产的根基。对于一个经历了疯涨的市场而言,任何拿捏不住分寸的举措都很可能使得市场逆转。

  北京房价暴涨,并不是说北京真的有那么大的吸引力,根本问题是土地供应与住房需求严重错配,欠账太多,人为制造了稀缺。

  住房预售制度使得开发商白白占有了购房者的资金,而且通过购房者按揭,得到了银行的信贷资金,使开发商真正成为门槛极低的空手套白狼的行业,导致中国的房地产开发企业遍地开花。

  房地产调控风暴仍然在继续,各种政策仍然在不断的推出,现在可以肯定地说,这次调控是名副其实的“史上最严”。总体而言,这次调控有这么几个特点:一是范围之广前所未有,从一线到全国贫困县全覆盖,谁露头打谁;二是手段之多,前所未有,从限购限贷到限离限卖;三是政策目标不同于以往:从过去的抑制房价过快上涨到防止房地产泡沫;四是力度之大前所未有,相关部门各种表态,这俨然已经成为一场战争;五是高层意图非常明确,今年房价不能涨。至于能不能跌,则要看调控的艺术和智慧。

  对于目前的调控风暴,我很难表明自己的态度。我有两个担心:一是不是担心调控措施不严厉,而是太严厉,太严厉容易使得市场反转,容易坚持不住,过去多次的调控,主要原因是没有坚持到底;二是担心矫枉过正,房地产调控是经济政策,不是站队和表态。我担心过于严厉的短期措施,伤了房地产的根基。对于一个经历了疯涨的市场而言,市场的情绪是非常脆弱的,任何拿捏不住分寸的举措都很可能使得市场逆转。所以,对于目前的很多做法,我只能是静观其变,而且更希望的是出台一些真正的在供给侧发力的长效举措。特别是在土地供应方面能够有制度性的举措,扭转过去土地市场人为制造短缺的积弊。

  从最近管理层的举措看,笔者和其他人呼吁增加土地供应的呼声得到了相应:

  4月6日,住建部和国土资源部联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。

  《通知》明确规定,合理安排住宅用地供应,对住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模,去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。

  《通知》要求各地根据库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

  对于国土部和住建部的《通知》,北京市政府的响应最为积极:4月7日,北京市发布了《2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,计划今后五年北京供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求。其中,2017年北京计划供应住宅用地1200公顷,保障30万套住房建设需求。包括产权类住房25万套,租赁住房5万套。这个数字,比今年2月份公布的2017年的住宅供地计划610公顷真正翻了一番。

  增加土地供应,可谓找到了北京房价去年“9.30”以来仍然疯涨不停的根子。北京房价暴涨,并不是说北京真的有那么大的吸引力,根本问题是土地供应与住房需求严重错配,欠账太多,人为制造了稀缺:以商品房住宅用地为例,过去五年,不仅计划供应数不断调减,计划的完成更是不尽如人意。除了2014年完成计划外,其他年份计划完成率维持在50%左右,2016年更是只完成了103公顷,不到计划的15%。北京改变过去错误的政策,开始大幅度增加土地供应,这是对的,五年增加150万套住房,意味着,北京未来五年房子不缺,这是抑制房价疯涨的最好的办法。

  除了土地供应,其实笔者提出了很多可以抑制房价的长效举措,包括进行全国住房普查,搞清楚中国究竟有多少房子;在土地供应上引入竞争机制,让集体土地平等入市,弥补国有土地供应的短缺;平反小产权房,以及抓紧时机废除住房预售制度。特别是住房预售制度,我们呼吁了多少年,现在应该是到了可以废除的时候。

  众所周知,中国的商品房预售制度始于1994年出台的《城市房地产管理法》,而中国商品房预售滥觞于香港的“卖楼花”制度。但和香港的“卖楼花”及国外一些国家的住房预售制度相比,中国的住房预售制度的最大特点有两个:一是在交房之前购房者就支付全款,二是购房者的预付款不是交给第三方监管,而是直接交给开发商。

  这种制度设计的缺陷是极为明显的:

  其一,由于一次性的将住房款交给了开发商,无论是房屋的质量,还是购房者与银行的利益都根本无法保障,现实中出现的大量的房屋质量的纠纷,都源于此;

  其二,在一次性将购房款交给开发商的情况下,资金的安全根本无法保障,一些开发商将预付款用于别的投资项目,并且多个项目同时开盘,同时收取预付款和银行的信贷资金,一旦某个项目出现问题,杠杆效应立即就会导致资金断裂问题;

  其三,由于一次性将购房款交给开发商,开发商不仅白白占有了购房者的资金,而且还通过购房者的按揭,得到了银行的信贷资金,从而使得开发商真正成为门槛极低的空手套白狼的行业,导致中国的房地产开发企业遍地开花。全国目前大大小小的房地产开发企业近10万家,而大多数并没有太强的竞争力和开发能力,导致劣币驱逐良币;

  最后,由于缺乏监管,住房预售制度将风险完全转嫁给银行和购房者。特别是,由于中国房屋预售的条件规定非常模糊,很多开发商拿到地,就可以想方设法地预售,至于故意拖延交房时间,占用购房者的资金,基本成为行业的潜规则。

  预售制度其实是一种杠杆,是开发商能够加大拿地能力和维持高房价的底气之所在。经过多年的发展,预售制度的弊端也显露无疑。笔者认为,目前废除预售制度,同时在土地供应、信息公开等方面加快制度建设,有利于中国房地产市场的稳定,也有利于改变预期。更有利于购房者利益的保护和社会的和谐。

  

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