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关于完善土地使用权续期制度的建议

作者:任凌云 安乡县发展和改革局  时间:2016-04-28

  浙江温州市区部分住宅土地使用权到期后如何续期而引发的争议,连日来持续引发关注焦点。如何解决这个问题才能让各方都能满意呢?我在《构建和谐共赢的住房与城市建设体制》对新出让土地使用权制度进行了创新研究,这里将在新出让土地使用权制度基础上如何续期续费进行研究探讨。

  一、土地使用权续期续费的法理依据

  1、为什么土地续期必须收费

  首先出让的20年、30年的土地续期肯定需要收费,这部分土地在到期后免费续期到70年,对于当初直接交纳70年土地出让金的人来讲是不公平的,那么就会有一种可能性,就是开发商在取得土地使用权时,都会选择购买最短期限,这样我们关于土地使用权期限的规定就等于形同虚设了。中国政法大学教授刘莘、北京航空航天大学法学院教授刘保玉都从法律法规方面进行了说明。

  其次土地使用权70年后的续期也一定需要收费。天赋人权,人们应该平等享受一切大自然的资源,土地也是一种大自然资源。如果70年后土地使用权免费续期,就会导致少数人无偿占有其他人资源,而其他人享受大自然赋予资源都要给资源占有者支付费用,从而造成剥削。共赢经济学发现的一个新的导致市场经济主体在市场中处于不平等状态的因素,就是人们对自然资源和社会公共资源占有不平等,正是这个不平等造成很多人没有劳动对象,有力无处使而失业,这是导致经济危机最重要最根本性的一个因素。

  2、如何保护国民平等享受国有土地使用权

  著名法学家应松年、北京市盛廷律师事务所主任毕文强等法律专家学者根据中国有些法律推论出土地使用权续期不应该收费。如果这样法律真的存在,那么只能说这个法律不完善,是恶法,是保护剥削的法律,需要修改。当然,现在中国地方政府把土地出让金制作为地方财政一般性收入,根据领导意志任意发奖金发福利搞建设等随便乱花的行为也违背共赢经济学基本思想,没有真正实现每个国民平等的享受国有土地使用权的目标。

  根据共赢经济学思想,对初次土地出让金和续费土地出让金使用范围都有严格规定。初次土地出让金只能用于补偿征地拆迁、城市基础设施建设、补贴老百姓购置住房等三个方面。对于农用地或者农村建设用地转城市用地,这三个用途城市土地出让金按1:1:1的比例平均分配。续费土地出让金只能用于城市基础设施建设和补贴老百姓购置住房。

  二、土地使用权续期续费计算方法

  从续费土地出让金的用途来看,续费土地出让金只用于城市基础设施建设和补贴老百姓购置住房。而且城区道路的翻修资金资金来源于出租车牌照出让收入、公交线路出让收入、城区加油站代收的燃油税等三个方面,排水工程维护资金由土地出让金划拨到城市基础设施建设资金结余建立维修基金,路灯养护资金通过路灯广告经营解决。所以续费土地出让金主要就是用于补贴老百姓购置住房,基础设施建设中只有排水工程维护资金可能会出现不足的情况。

  根据这个情况,地使用权续费计算就等于新出让土地出让金的三分之一加上一点点排水工程维护资金缺口。由此可见,深圳市按照新出让土地出让金35%是比较合理,因此我建议全国都同意采用深圳市按照新出让土地出让金35%作为续费标准。

  三、土地使用权续费的使用

  土地使用权续费除了5%用于排水工程维护资金缺口外,其他95%用于国民的自住房购置补贴。

  所谓自住房购置的货币贴政策就是对所有常住人口购置第一套自住性房屋进行补贴。补贴数量以购房者的在该城市家庭人口为准,每口人补贴20平方米,每平方米的补贴以该城市土地出让金均价的三分之一进行补贴,一个一生只能享受一次这种补贴。这个补贴标准可以微调,根据每年结余和超支情况进行微调。比如上海,一家三口购置一套100平方米的房子,平均楼面地价是每平方米1.5万元元,可以享受补贴20×3×5000=300000元。

  这里还有几个问题需要说清楚:一是常住人口是指具有本地户口或者在本地工作三年以上,与其一起居住的家人可以享受补贴。二是在外地有房但是在本地购置第一套房可以补贴差额,比如有一家三口原来住在长沙,享受过购置住房补贴,后来儿子到了上海工作,娶妻生子,妻子是杭州人,也享受过购置住房补贴,儿子一家三口又在上海买房,如果现在购房时在长沙购置自住性住房每人补贴2万元,杭州补贴时每人5万元,在上海每人补贴10万元,那么儿子买房时一家三口可以享受23万元购房补贴。

  只有土地使用权在续期的时候交足了土地出让金,才能避免出现少数人无偿占有大自然赐予的资源,政府才有资金给没有占用和少占用土地资源的人支付对价。只有把95%土地使用权续费都用于国民的自住房购置补贴,才能确保真正让大家都享受到了大自然赋予土地资源,做到人人住有所居,不被少数政府官员据为己有。

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